Circolare n. 32/E del 17/09/2015

Regime SIIQ dopo il decreto "Sblocca Italia"

La circolare analizza le modifiche apportate dal decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, all’articolo 1 della legge n. 296/2006 in materia di Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) e Non Quotate (SIINQ). L’intervento normativo mira a rendere più flessibile e funzionale il regime speciale, avvicinandolo alla disciplina dei fondi immobiliari, chiarendo al contempo la decorrenza delle nuove regole, i requisiti di accesso, la gestione esente, gli obblighi di distribuzione e il trattamento fiscale di partecipanti e operazioni di conferimento.

Decorrenza delle modifiche

In linea generale, le disposizioni del decreto si applicano dal 13 settembre 2014, giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Per le norme che richiedono una valutazione unitaria dell’intero periodo d’imposta, la decorrenza viene ricondotta al periodo in corso alla data di pubblicazione, quindi al 2014 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare. La circolare distingue inoltre tra regole riferite a fatti istantanei, che operano dal 13 settembre 2014, e disposizioni di natura sostanziale favorevole al contribuente, che si applicano sull’intero periodo d’imposta in corso.

Requisiti soggettivi e partecipativi per l’accesso

Il regime continua a richiedere che la società sia costituita in forma di società per azioni, che le azioni siano negoziate in mercati regolamentati e che la società sia residente in Italia. È precisato che i mercati regolamentati rilevanti sono quelli degli Stati UE e SEE inclusi nella white list; in concreto, per l’accesso risultano rilevanti i mercati italiani o quelli degli Stati SEE white list con adeguato scambio di informazioni, come Norvegia e Islanda.

La riforma innalza la soglia della partecipazione di controllo al 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti agli utili, rispetto al precedente 51%. Contestualmente, il flottante richiesto scende al 25% del capitale, riferito a soci che non superano il 2% dei diritti di voto e di partecipazione agli utili. Le azioni in pegno rilevano se il diritto di voto e di utile resta al titolare. Per le società già quotate il requisito del flottante non si applica, perché considerato già soddisfatto al momento della quotazione.

La circolare evidenzia anche il meccanismo di sospensione temporanea del regime nel caso in cui, per operazioni straordinarie o sul mercato dei capitali, il requisito del controllo venga superato: il regime resta sospeso fino al ripristino del limite. Se il superamento è soltanto temporaneo, il requisito si considera comunque posseduto senza soluzione di continuità per l’intero periodo d’imposta, purché risulti rispettato a fine esercizio.

Termine per la verifica dei requisiti e opzione

Il nuovo comma 119-bis consente di verificare i requisiti di controllo e flottante entro il primo periodo d’imposta per il quale è stata chiesta l’applicazione del regime, così da consentire alla società di quotarsi sfruttando le finestre di mercato lungo l’anno. Se entrambi i requisiti risultano soddisfatti nel corso di tale periodo, il regime opera dal primo giorno del medesimo periodo.

Se al termine del primo esercizio è soddisfatto solo il flottante, il controllo può essere completato nei due esercizi successivi; una volta raggiunto anche tale requisito, il regime opera dal primo giorno del periodo in cui si realizza il completamento. La circolare precisa che il precedente assetto regolamentare, che pretendeva il possesso dei requisiti all’inizio del primo periodo d’imposta di opzione, deve intendersi superato.

Prevalenza dell’attività di locazione immobiliare

La prevalenza dell’attività di locazione resta il presupposto centrale del regime. Ai sensi del comma 121, essa si realizza quando gli immobili destinati alla locazione rappresentano almeno l’80% dell’attivo patrimoniale e i ricavi della locazione almeno l’80% dei componenti positivi del conto economico. La circolare ricorda che, nel calcolo, devono essere considerate anche le partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ costituenti immobilizzazioni finanziarie.

Tra le novità più rilevanti vi è l’inclusione delle quote di fondi comuni di investimento immobiliare italiani, disciplinati dal TUF, che investano almeno l’80% delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari o in altri fondi immobiliari destinati alla locazione, nonché in partecipazioni in SIIQ o SIINQ. La circolare estende in termini interpretativi l’impianto anche alle SICAF immobiliari, sottolineando la sostanziale equivalenza economica e fiscale rispetto ai fondi immobiliari ai fini dei commi 121, 123 e 131.

Plusvalenze da immobili destinati alla locazione

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili destinati alla locazione vengono ricondotte alla gestione esente. Questo comporta un mutamento di rilievo rispetto alla disciplina previgente, nella quale tali plusvalenze erano collocate nella gestione imponibile e rilevavano solo in limiti particolari ai fini del test reddituale. La nuova formulazione del comma 131 le considera componenti positive della gestione esente anche ai fini della verifica del profit test.

La circolare chiarisce che resta irrilevante, ai fini del test reddituale, la rivalutazione contabile degli immobili al fair value IAS 40: tali componenti positive non derivano né dalla gestione esente né da quella imponibile e vanno pertanto escluse da numeratore e denominatore.

Estensione della gestione esente

La nozione di reddito esente viene ampliata e comprende, oltre ai redditi da locazione e al possesso di partecipazioni in SIIQ/SIINQ, anche:

• plusvalenze e minusvalenze su immobili destinati alla locazione e su partecipazioni in SIIQ o SIINQ;
• proventi da quote di fondi immobiliari qualificati e da SICAF immobiliari aventi le medesime caratteristiche;
• plusvalenze e minusvalenze su quote di partecipazione nei medesimi fondi.

La circolare evidenzia che tali componenti rientrano nella gestione esente se realizzati nel periodo d’imposta in corso al 13 settembre 2014, e quindi, per i soggetti solari, già nel 2014.

Proventi da fondi immobiliari e trasparenza fiscale

Per i proventi distribuiti dai fondi immobiliari qualificati e dalle SICAF immobiliari alle SIIQ, la ritenuta prevista dall’articolo 7, comma 2, del decreto-legge n. 351/2001 non si applica. Inoltre, se una SIIQ o SIINQ detiene, nella gestione esente, una partecipazione superiore al 5% in un fondo immobiliare con caratteristiche rilevanti, il reddito imputato per trasparenza non è soggetto a imposizione. La circolare afferma che la disciplina speciale delle SIIQ prevale sulla regola generale del comma 3-bis dell’articolo 32 del decreto-legge n. 78/2010.

Obblighi di distribuzione degli utili

L’obbligo di distribuzione dell’utile della gestione esente viene riformulato su due piani. In primo luogo, il comma 123 riduce dall’85% al 70% la quota minima di utile netto da distribuire ai soci, includendo tra i proventi rilevanti anche quelli derivanti dalla partecipazione in fondi immobiliari qualificati e SICAF immobiliari analoghe. In secondo luogo, il nuovo comma 123-bis introduce un autonomo obbligo distributivo: il 50% delle plusvalenze nette derivanti dalla cessione di immobili destinati alla locazione, di partecipazioni in SIIQ/SIINQ e di quote di fondi qualificati deve essere distribuito nei due esercizi successivi a quello di realizzo.

La circolare spiega che il calcolo va effettuato complessivamente, distinguendo le due categorie di proventi e applicando a ciascuna la percentuale corretta. Se l’utile complessivo dell’esercizio è inferiore all’utile della gestione esente, la percentuale di distribuzione si applica sul minore importo. Viene inoltre ribadito, in coerenza con il decreto SIIQ, il meccanismo di compensazione tra utile esente e perdita dell’altra gestione.

Carry forward e coordinamento tra le due gestioni

Il meccanismo di carry forward opera per evitare che perdite della gestione imponibile o esente alterino in modo definitivo la base di distribuzione. Se una perdita della gestione imponibile riduce l’utile esente, il successivo utile della gestione imponibile si considera formato, fino a concorrenza della riduzione, da utili esenti soggetti a distribuzione; se accade il contrario, il successivo utile esente si considera al netto della perdita assorbita dalla gestione imponibile.

La circolare precisa che l’eventuale distribuzione in misura superiore al minimo non genera alcun diritto a ridurre gli obblighi degli esercizi successivi. Inoltre, le quote di utile esente “riassorbite” dal meccanismo vanno considerate secondo la percentuale vigente nell’anno di maturazione: per gli utili maturati dal periodo in corso al 13 settembre 2014, si applica la misura del 70%.

Plusvalenze nette e fair value

Nel determinare le plusvalenze nette soggette all’obbligo del 50%, la circolare collega il nuovo regime agli effetti contabili del fair value IAS 40. Poiché le plusvalenze da valutazione degli esercizi precedenti sono confluite in una riserva indisponibile, la plusvalenza netta da prendere a base del calcolo deve tenere conto non solo dell’importo rilevato nell’esercizio di realizzo, ma anche delle rivalutazioni contabilizzate negli esercizi precedenti e rese disponibili dalla cessione. Resta ferma la considerazione delle variazioni della riserva registrate prima dell’ingresso nel regime, nei casi disciplinati dalla recapture rule.

Imposta di ingresso e valore fiscalmente riconosciuto

L’accesso al regime SIIQ comporta il realizzo a valore normale degli immobili e dei diritti reali su immobili destinati alla locazione posseduti alla chiusura dell’ultimo periodo d’imposta in regime ordinario. La plusvalenza netta è tassata con imposta sostitutiva del 20% sull’IRES e sull’IRAP. Il valore normale, determinato secondo i principi contabili internazionali, diventa nuovo valore fiscalmente riconosciuto dal quarto periodo d’imposta successivo a quello anteriore all’ingresso nel regime.

Se l’immobile è ceduto prima del decorso del triennio, la differenza tra il valore normale già tassato e il costo fiscale ante regime è assoggettata a imposizione ordinaria, mentre l’imposta sostitutiva proporzionalmente imputabile al bene costituisce credito d’imposta. La circolare estende lo stesso principio anche ai conferimenti: in caso di cessione anticipata del bene conferito, la stessa logica di recupero a tassazione e di credito d’imposta si applica anche alle ipotesi di conferimento.

Conferimenti da fondi immobiliari e neutralità fiscale

Il nuovo comma 140-bis disciplina il concambio in caso di liquidazione totale o parziale di fondi immobiliari e SICAF immobiliari che assegnino ai quotisti azioni di SIIQ ricevute a seguito del conferimento degli immobili. Il concambio non costituisce realizzo ai fini delle imposte sui redditi; il costo fiscale delle quote del fondo si trasferisce alle azioni della SIIQ ricevute. Per la conferitaria, il valore di conferimento iscritto in bilancio diventa valore fiscalmente riconosciuto ai fini del consolidamento del valore normale e, dal quarto periodo d’imposta successivo, può rilevare nel test di prevalenza.

La circolare ritiene che la medesima disciplina operi anche per le società estere residenti in UE o SEE white list che abbiano stabili organizzazioni italiane e abbiano optato per il regime SIIQ.

Conferimenti e assegnazioni di pluralità di immobili locati

Per i conferimenti di pluralità di immobili prevalentemente locati a favore di SIIQ o SIINQ, nonché per conferimenti e assegnazioni analoghe effettuati da fondi immobiliari o SICAF immobiliari, la disciplina fiscale è neutralizzata ai fini IVA e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro. Il requisito della prevalenza è verificato sul rapporto tra valore degli immobili locati e valore complessivo del compendio conferito: deve risultare superiore al 50%.

La circolare precisa che il riferimento va fatto alle unità immobiliari catastalmente identificate e che, per verificare la prevalenza, rileva la data di efficacia del trasferimento e l’utilizzo degli immobili in capo al conferente. Le cessioni di azioni o quote nella liquidazione non incidono sulla percentuale di detrazione IVA.

Trattamento dei partecipanti e dividendi abitativi

I dividendi derivanti dalla gestione esente sono soggetti a ritenuta del 26% per i pagamenti effettuati dal 1° luglio 2014, con applicazione a titolo di acconto per i redditi d’impresa e a titolo di imposta negli altri casi. Per i dividendi riferiti a contratti di locazione abitativa, inclusi gli alloggi sociali, la ritenuta torna al 15% dal 13 settembre 2014, in deroga all’aliquota ordinaria del 26%.

La ritenuta non si applica ai dividendi corrisposti a forme di previdenza complementare, OICR italiani e gestioni individuali di portafoglio, che quindi sono trattati come percettori lordisti. Sul piano convenzionale, la circolare conferma che i trattati contro le doppie imposizioni possono limitare l’imposizione italiana sui dividendi percepiti da residenti esteri, con acquisizione della documentazione prevista dall’articolo 7, comma 3-bis, del decreto-legge n. 351/2001.

Interpretazioni di prassi su prevalenza, distribuzioni e perdite pregresse

Nel paragrafo finale la circolare raccoglie gli orientamenti emersi in sede di interpello. Sul piano patrimoniale, oltre agli elementi già esclusi dalla normativa e dalla precedente prassi, non rilevano ai fini dell’asset test i contratti derivati di copertura, i crediti per imposte differite attive, i crediti tributari e i risconti attivi, perché non direttamente espressivi dell’attività immobiliare. Sul piano reddituale, vengono esclusi i proventi che sono rettifiche di costi, sopravvenienze attive, rilasci di fondi rischi, imposte differite attive, meri riaddebiti di costi e rimborsi assicurativi non sostitutivi di redditi della società.

Un approfondimento riguarda i prestiti obbligazionari convertibili con opzione finanziaria e le quote inefficaci di derivati di copertura: i primi sono ricondotti al denominatore del profit test per la loro connessione con la gestione imponibile, le seconde sono escluse dal rapporto perché non direttamente riferibili né alla gestione esente né a quella imponibile.

La circolare chiarisce anche che, in caso di rideterminazione del reddito esente in sede di controllo, l’utile civilistico su cui si calcola l’obbligo di distribuzione non viene rettificato. Infine, per le perdite fiscali pregresse, viene confermato che esse possono abbattere la base imponibile dell’imposta sostitutiva d’ingresso e compensare i redditi imponibili futuri, secondo le ordinarie regole del TUIR e nei limiti percentuali dell’articolo 84 vigente.