Cassazione Civile, Ordinanza n. 14141/2026 del 14/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una deliberazione assembleare con cui il condominio aveva approvato, a maggioranza, i criteri di riparto delle spese per i lavori di adeguamento antincendio dell'autorimessa/locale seminterrato. Il condomino aveva ottenuto in primo grado la declaratoria di nullità della delibera, ritenuta contrastante con la legge e con il regolamento condominiale. Il condominio ha proposto appello e poi ricorso per cassazione sostenendo, da un lato, che l'art. 1123 c.c. consente la ripartizione delle spese in base alla specifica utilità e che, quindi, i non proprietari dei box non dovevano partecipare alle spese di messa in sicurezza dell'autorimessa; dall'altro, che il regolamento condominiale contrattuale, in particolare l'art. 15, avrebbe derogato alla disciplina legale distinguendo tra lavori di manutenzione e altri interventi, con conseguente legittimità del criterio adottato o, comunque, carenza di interesse all'impugnazione. La Corte ha esaminato congiuntamente i due motivi, entrambi imperniati sulla qualificazione giuridica della delibera e sulla portata del regolamento condominiale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi, affermando che, nel caso concreto, la delibera assembleare che ripartiva le spese di adeguamento antincendio non rispettava i principi di riparto ex art. 1123 c.c., in particolare quanto alle spese riguardanti beni o parti comuni e quanto alle spese riferibili a locali o spazi di interesse esclusivo. Ha inoltre escluso che il richiamo all'art. 15 del regolamento condominiale potesse fondare una diversa convenzione derogatoria, poiché il regolamento non conteneva una deroga specifica alle norme di legge. Conseguentemente il ricorso è stato respinto, con condanna del condominio alle spese del giudizio di legittimità e con declaratoria dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  L'azione di annullamento delle delibere assembleari è la regola generale; la nullità ha carattere residuale.

• art. 1123 c.c.

  Le spese condominiali vanno ripartite secondo i criteri legali o convenzionali; non è consentito, a maggioranza, modificare in via generale i criteri di riparto per il futuro, e le spese per interventi che riguardano parti comuni o che servono l'intero edificio vanno poste a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi valori, mentre le spese relative a utilità esclusiva non gravano su chi non ne trae utilità.

• art. 1121 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma non idoneo a sovvertire il criterio applicato dalla Corte al caso concreto.

• art. 1135 c.c.

  L'assemblea non può eccedere le proprie attribuzioni stabilendo o modificando in via generale i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione.

• art. 1117 c.c.

  Le spese attinenti a parti dell'edificio comuni ex lege devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri legali.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato dalla Corte quale parametro per affermare che le spese per misure antincendio specificamente finalizzate a prevenire incendi in locali fonte di pericolo gravano su chi usa tali locali, e non anche su chi non ne trae utilità diretta.

• art. 15 l. n. 220 del 2012

  Ha modificato l'art. 1137 c.c., consolidando l'idea che l'annullabilità sia la regola e la nullità l'eccezione residuale.

• art. 15 del regolamento condominiale

  Non costituisce una 'diversa convenzione' idonea a derogare all'art. 1123 c.c., perché non introduce una specifica disciplina alternativa alle norme di legge.

• art. 12 del regolamento condominiale

  Richiamato per corroborare che il regolamento stesso ribadiva la disciplina legale, senza derogarvi.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È il parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In materia condominiale, la nullità della delibera è ipotesi residuale; la regola generale è l'annullabilità delle deliberazioni assembleari che incidono sull'applicazione concreta dei criteri legali o convenzionali di riparto.
• L'assemblea non può, a maggioranza, stabilire o modificare in via generale e per il futuro i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o da una convenzione valida: una simile decisione esula dalle attribuzioni assembleari.
• Le spese per opere di adeguamento antincendio vanno ripartite tra tutti i condomini quando riguardano parti comuni dell'edificio o sono finalizzate a prevenire rischi che possono interessare l'intero fabbricato; viceversa, le spese inerenti a locali o impianti che servono solo una parte dell'edificio restano a carico dei soli condomini che ne traggono utilità.
• Il richiamo al regolamento condominiale consente deroga ai criteri legali di riparto solo se il regolamento contenga una convenzione contrattuale chiara e specifica; non basta una clausola generica o meramente ricognitiva della disciplina di legge.
• Nella ripartizione delle spese antincendio assume rilievo decisivo la concreta funzione dell'intervento e l'utilità che esso reca alle varie porzioni dell'edificio, non la mera circostanza che l'opera sia eseguita in un'area sottostante o in un locale destinato a singoli condomini.

Come è indicizzato