Sentenza del 21/05/2021 n. 709 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione dell'imposta e di irrogazione sanzioni per decadenza dall'agevolazione "prima casa" relativa a un atto di compravendita del 18.1.2017. L'ufficio ha ritenuto decaduta l'agevolazione per la proprietà, nel medesimo comune, di un altro immobile acquistato nel 1996 con beneficio "prima casa" e non ceduto. La contribuente ha censurato formalmente l'atto (mancata valida sottoscrizione) e nel merito ha sostenuto che la decadenza è illegittima perché, entro l'anno dall'acquisto del secondo immobile, ha trasferito il precedente mediante un mandato senza rappresentanza ad alienare (rogito 16.1.2018) conferito alla figlia Caia; ha altresì contestato le sanzioni per incertezza normativa sulla disciplina del mandato senza rappresentanza.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della contribuente. Il giudice ha ritenuto illegittimo l'avviso di liquidazione perché l'ufficio non ha considerato l'atto notarile del 16.1.2018 (mandato senza rappresentanza trascritto), che afferma il trasferimento immediato ed erga omnes dell'immobile alla figlia Caia, soddisfacendo i requisiti per mantenere l'agevolazione. La tesi dell'ufficio, fondata solo sugli effetti obbligatori del mandato, è stata ritenuta insoddisfacente. Si è osservato che, se il mandato non avesse trasferito la proprietà, la successiva cessione del 25.2.2019 sarebbe stata invalida e non trascrivibile (art. 2650 c.c.). Spese compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986 - Tariffa, parte prima, art. 1

  art. 1, tariffa parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/86

  La decadenza dall'agevolazione 'prima casa' va valutata alla luce della situazione di possesso/trasferimento reale degli immobili; un atto che dimostra trasferimento immediato e trascritto può escludere la pre-possessione che giustificherebbe la decadenza.

• Nota II-bis comma 4-bis dell'art. 1 del D.P.R. n. 136/86, Tariffa all. A

  nota II bis comma 4 bis dell'art. 1

  Richiamata nel senso che, se l'atto notarile dichiara il trasferimento immediato ed erga omnes al mandatario, si soddisfano i requisiti normativi per escludere la decadenza dall'agevolazione.

• Codice Civile, art. 2650

  Se il mandatario senza rappresentanza non avesse acquisito la proprietà, la successiva alienazione sarebbe invalida e non trascrivibile; la trascrivibilità degli atti immobiliari è cruciale per far valere effetti verso terzi.

Massime di principio

• Un "mandato senza rappresentanza ad alienare" formalizzato con atto pubblico e trascritto può comportare l'effetto traslativo reale nei confronti dei terzi se l'atto dichiara il trasferimento immediato e la trascrizione viene effettuata; in tal caso non sussiste pre-possessione che giustifichi la decadenza delle agevolazioni "prima casa".
• L'amministrazione non può limitarsi a valutare solo gli effetti obbligatori del mandato: occorre esaminare il contenuto dell'atto notarile e l'eventuale trascrizione nei registri immobiliari per stabilire gli effetti reali e la rilevanza ai fini fiscali.
• La mancanza di una disciplina positiva specifica sul mandato senza rappresentanza non esclude che un atto pubblico e la sua trascrizione producano effetti rilevanti ai fini tributari; l'incertezza normativa può rendere illegittime le sanzioni se l'atto documenta comportamenti conformi.
• Per evitare contestazioni fiscali, chi esercita diritti che incidono su agevolazioni (es. 'prima casa') dovrebbe formalizzare il trasferimento mediante atto pubblico chiaro e tempestiva trascrizione nei Registri Immobiliari.
• Se la vendita successiva da parte del mandatario è stata trascritta e valida, ciò rafforza la prova dell'avvenuto trasferimento e ostacola la pretesa di decadenza; in assenza di trascrizione, l'ufficio può contestare la pre-possessione e valutare la decadenza.