Sentenza del 27/11/2015 n. 24258 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, sostenendo che la cessione di 34 unità immobiliari, ancora in fase di ristrutturazione, frazionamento e cambio di destinazione d'uso, dovesse essere assoggettata a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale e non fissa. Al momento dell'atto, infatti, gli immobili non erano ancora ultimati, erano privi di categoria catastale e non possedevano ancora oggettivamente la destinazione abitativa necessaria per beneficiare del regime agevolato.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo applicabile il principio dell'art. 20 del d.P.R. n. 131/1986, secondo cui l'atto deve essere interpretato in base alla sua intrinseca natura, agli effetti giuridici e alla causa reale dell'operazione, senza attribuire rilievo decisivo alla forma apparente o alla futura destinazione degli immobili. Poiché al momento della cessione la ristrutturazione non era ultimata e mancava la categoria catastale abitativa, la destinazione futura a residenza non era sufficiente a giustificare l'imposta in misura fissa. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della CTR della Toscana, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Il ricorso incidentale condizionato delle contribuenti è stato dichiarato inammissibile.

Norme richiamate

• Art. 20 d.P.R. n. 131/1986 - Testo unico dell'imposta di registro

  L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici, degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente

  Ai fini dell'imposta di registro occorre considerare la causa reale del negozio, la sua intrinseca natura, gli effetti giuridici e la complessiva operazione economica voluta dalle parti, privilegiando la sostanza sulla qualificazione formale dell'atto.

• Art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. n. 347/1990

  La disposizione è stata invocata per stabilire se le imposte ipotecarie e catastali dovessero essere applicate in misura fissa o proporzionale in relazione alla natura e alla destinazione dell'immobile trasferito.

• Art. 10, comma 1, d.lgs. n. 347/1990

  La norma è stata richiamata con riferimento al regime delle imposte ipotecarie e catastali applicabile al trasferimento immobiliare.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Ha costituito la base processuale del ricorso per cassazione dell'Agenzia delle Entrate per violazione e falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la qualificazione fiscale di un atto dipende dalla sua sostanza economico-giuridica e dagli effetti reali prodotti, non soltanto dal titolo o dalla forma utilizzata dalle parti.
• La destinazione futura di un immobile non è necessariamente sufficiente a ottenere il regime fiscale previsto per gli immobili già aventi quella destinazione: occorre verificare la situazione oggettiva esistente al momento dell'atto.
• Quando l'immobile è ancora in ristrutturazione, privo di categoria catastale o non ancora concretamente destinato all'uso richiesto dalla norma agevolativa, il beneficio dell'imposta fissa può essere negato e può trovare applicazione l'imposizione proporzionale.
• Per valutare il corretto trattamento fiscale di un'operazione immobiliare devono essere esaminati il contenuto dell'atto, lo stato materiale e catastale del bene, gli effetti giuridici immediati e l'operazione economica complessiva.
• In caso di cassazione con rinvio, la controversia non è definitivamente decisa nel merito: il giudice di rinvio dovrà riesaminare la questione applicando i principi indicati dalla Corte di cassazione.