Sentenza n. 6956/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Il proprietario di un terreno locato a terzi ha impugnato la sentenza del TAR Campania che aveva dichiarato irricevibile per tardività il ricorso contro l’ordinanza di demolizione e respinto il ricorso contro il successivo provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale. L’appellante non ha contestato in appello la tardività dell’impugnazione dell’ordinanza di demolizione, notificata il 28 marzo 2023, sicché il giudizio è rimasto limitato all’acquisizione. Ha dedotto che il TAR avrebbe erroneamente escluso la propria diligenza, omettendo di considerare la disdetta della locazione, la diffida al conduttore, la CILA presentata per la demolizione e i tentativi di accedere al fondo; ha lamentato inoltre il mancato esame della documentazione prodotta, l’assenza di adeguato contraddittorio, l’omessa considerazione del fatto che gli abusi erano stati realizzati dal conduttore all’insaputa del proprietario, l’illegittimità dell’acquisizione e della sanzione pecuniaria, l’insufficiente individuazione dei beni e dell’area di sedime e la violazione delle garanzie partecipative.

La decisione

L’appello è stato respinto. Il Consiglio di Stato ha rilevato preliminarmente che la declaratoria di irricevibilità relativa all’ordinanza di demolizione non era oggetto di appello, essendo pacifica la tardività del ricorso di primo grado rispetto alla notificazione del 28 marzo 2023. Quanto all’acquisizione, il Collegio ha ritenuto corretta l’esclusione della non colpevolezza del proprietario. La mera disdetta o diffida al conduttore non dimostrava l’impiego di tutte le iniziative necessarie per ottenere la riconsegna dell’immobile e consentire l’esecuzione della demolizione; non risultava infatti avviato senza indugio un procedimento di sfratto, né la diffida evidenziava adeguatamente l’obbligo di demolizione. La locazione trasferisce al conduttore la disponibilità materiale del bene, ma non esclude i poteri e doveri del proprietario di controllo, cura e vigilanza, né lo esonera dall’attivarsi concretamente contro l’autore dell’abuso. Non è decisivo che lo sfratto avrebbe richiesto un tempo superiore a quello assegnato per la demolizione, poiché rileva l’impiego tempestivo di tutti gli strumenti disponibili, anche giudiziali, per dimostrare la massima diligenza. Sono state respinte anche le censure sull’estensione dell’area acquisita, poiché l’appellante non ha provato che l’acquisizione riguardasse un’area ulteriore rispetto a quella direttamente interessata dagli abusi, già puntualmente identificata nell’ordinanza e nel verbale di sopralluogo. È stata infine esclusa la violazione della partecipazione procedimentale, in applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990, trattandosi dell’esito doveroso di un potere vincolato rispetto al quale l’apporto partecipativo non avrebbe potuto modificare il contenuto dell’atto. Sentenza di primo grado confermata; nulla per le spese d’appello per la mancata costituzione del Comune.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La disciplina dell’acquisizione gratuita conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione presuppone, per escludere l’opponibilità della sanzione al proprietario non autore dell’abuso, un’attivazione concreta, tempestiva e diligente volta a impedire o rimuovere l’abuso.

• art. 21-octies, comma 2, l. 241/1990

  La violazione delle garanzie partecipative non determina l’annullamento dell’atto quando il provvedimento costituisce l’esito doveroso di un potere vincolato e sia evidente che il contenuto non avrebbe potuto essere diverso.

Massime di principio

• Il proprietario di un immobile locato non può sottrarsi agli effetti dell’acquisizione gratuita conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione mediante la sola dissociazione dall’abuso o la mera disdetta della locazione: deve attivare tempestivamente tutti gli strumenti materiali e giuridici disponibili, compresa l’azione di rilascio o di sfratto e ogni iniziativa diretta alla rimozione dell’abuso.
• La disponibilità materiale dell’immobile trasferita al conduttore non esclude in assoluto i poteri e i doveri del proprietario di controllo, cura e vigilanza sul bene locato; la locazione, pertanto, non costituisce di per sé causa di non imputabilità rispetto alla mancata ottemperanza all’ordine di demolizione.
• Ai fini della valutazione della diligenza del proprietario non è sufficiente dimostrare che le iniziative giudiziali contro il conduttore non avrebbero potuto concludersi entro il termine assegnato per la demolizione: occorre dimostrare l’avvio senza indugio delle iniziative necessarie e la massima diligenza nell’esecuzione dell’ordine.
• L’acquisizione gratuita può essere contestata per indeterminatezza dell’area solo se il destinatario dimostra che essa ha riguardato una superficie ulteriore rispetto all’area di sedime e alle pertinenze direttamente interessate dagli abusi, come individuate nell’ordinanza di demolizione e negli atti di sopralluogo.
• Nel procedimento vincolato di acquisizione conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione, la mancata partecipazione procedimentale non comporta l’annullamento quando l’apporto dell’interessato non avrebbe potuto incidere sul contenuto doveroso del provvedimento.

Come è indicizzato