Sentenza del 20/01/2017 n. 1490 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La Fondazione ha impugnato per violazione di legge la sentenza della Commissione Tributaria Regionale dell'Umbria, sostenendo che il terreno ceduto nel 2006 non fosse ancora edificabile. Secondo la normativa urbanistica umbra, il piano regolatore generale sarebbe stato efficace soltanto dopo l'adozione sia della parte strutturale sia di quella operativa, intervenuta nel 2008, quindi successivamente alla cessione. La ricorrente ha inoltre richiamato l'annullamento del piano regolatore da parte del Consiglio di Stato nel 2014, sostenendo che sarebbe tornato applicabile il precedente piano del 1988, che qualificava l'area come agricola.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che, ai fini fiscali, un'area è edificabile quando può essere utilizzata a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti attuativi. Poiché il piano regolatore era stato adottato nel 2003, tale qualificazione era già rilevante al momento della cessione del terreno nel 2006. Le vicende successive, compreso l'eventuale annullamento o modifica del piano, non incidono sulla valutazione della plusvalenza, che deve essere effettuata al momento del trasferimento. È stato inoltre disposto il pagamento dell'ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente; non è stata adottata alcuna statuizione sulle spese, considerata l'assenza di attività processuale dell'Agenzia.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito nella L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  La qualificazione fiscale dell'area come edificabile deriva già dall'adozione dello strumento urbanistico generale comunale. Non sono necessarie né l'approvazione regionale né l'adozione degli strumenti urbanistici attuativi.

• D.L. 2 ottobre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16

  La disposizione è richiamata nel quadro dell'interpretazione normativa secondo cui l'edificabilità fiscale dell'area può sussistere già sulla base dello strumento urbanistico generale adottato.

• L.R. Umbria n. 31 del 1997, art. 1, comma 2

  La ricorrente ha invocato la distinzione tra parte strutturale e parte operativa del piano regolatore, sostenendo che entrambe dovessero essere adottate affinché il piano producesse effetti. La Corte non ha ritenuto tale argomento idoneo a superare la specifica regola fiscale sull'edificabilità.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, Testo unico delle imposte sui redditi

  La regola sull'edificabilità è applicabile anche ai fini delle imposte sui redditi, quindi rileva per determinare la plusvalenza imponibile derivante dalla cessione del terreno.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  La disposizione sull'edificabilità richiamata dalla Corte opera anche ai fini dell'imposta sul valore aggiunto.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La medesima nozione fiscale di area fabbricabile è applicabile anche ai fini dell'imposta di registro.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  La nozione di area fabbricabile trova applicazione anche nell'ambito della disciplina richiamata dalla Corte relativa alle imposte sugli immobili.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso, il ricorrente è tenuto al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile già quando il Comune ha adottato lo strumento urbanistico generale che ne consente l'edificazione; non occorre attendere l'approvazione regionale o gli strumenti attuativi.
• La natura edificabile deve essere valutata al momento della cessione, perché è allora che si realizza la plusvalenza e si verifica il fatto imponibile.
• Eventuali vicende urbanistiche successive, come la mancata approvazione, la modifica o l'annullamento del piano, di regola non eliminano retroattivamente la rilevanza fiscale della qualificazione esistente al momento del trasferimento.
• Per contestare efficacemente la qualificazione fiscale di un terreno occorre dimostrare che, alla data della cessione, non esisteva ancora uno strumento urbanistico generale comunale adottato idoneo a consentirne l'edificazione.
• La disciplina fiscale dell'edificabilità può prevalere sulle scansioni e sui requisiti previsti dalla normativa urbanistica regionale, quando la legge tributaria individua autonomamente il momento rilevante nell'adozione dello strumento urbanistico generale.