Risoluzione n. 87 del 4/10/2016

Agevolazioni per i trasferimenti di aree destinate a edilizia economica e popolare

La risoluzione esamina il trattamento fiscale applicabile a una convenzione edilizia relativa ad aree incluse in un Piano per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP). In particolare, chiarisce se siano agevolabili sia il trasferimento delle aree al Comune sia la successiva cessione dal Comune al soggetto attuatore incaricato della realizzazione dell’intervento.

Quesito posto all’Amministrazione

L’istante, incaricato da una cooperativa di stipulare una convenzione con il Comune ai sensi dell’articolo 35 della legge n. 865 del 1971, chiede se:

• l’atto di acquisto della proprietà delle aree da parte del Comune;
• la successiva cessione delle stesse aree dal Comune al soggetto attuatore possano beneficiare del regime di favore previsto dall’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973, cioè imposta di registro in misura fissa ed esenzione da imposte ipotecaria e catastale.

In via subordinata, qualora l’agevolazione non fosse applicabile, viene chiesto se, ai sensi dell’articolo 21, comma 2, del TUR, l’imposta proporzionale debba applicarsi solo alla disposizione che comporta la tassazione più onerosa.

Posizione dell’istante

L’istante sostiene che l’intera operazione sia riconducibile a un’unica causa negoziale, identificata nella realizzazione del PEEP. La convenzione, stipulata secondo l’articolo 35 della legge n. 865 del 1971, collegherebbe necessariamente l’acquisto delle aree da parte del Comune alla loro successiva cessione al soggetto attuatore.

Secondo questa impostazione:

• l’operazione complessiva dovrebbe beneficiare dell’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973;
• in caso contrario, l’imposta di registro proporzionale dovrebbe colpire una sola volta il trasferimento più oneroso, in applicazione dell’articolo 21, comma 2, del TUR.

Inquadramento normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’articolo 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601, che prevede per:

• gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal Titolo III della legge n. 865 del 1971;
• gli atti di concessione del diritto di superficie sulle stesse aree l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Viene inoltre richiamato l’articolo 35 della legge n. 865 del 1971, relativo alle convenzioni per la cessione in proprietà o in diritto di superficie delle aree destinate ai piani PEEP.

Valutazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia osserva che il Titolo III della legge n. 865 del 1971 disciplina anche i piani destinati all’edilizia economica e popolare, realizzati tramite aree acquisite dai Comuni e poi:

• concesse in diritto di superficie;
• oppure cedute in proprietà a determinati soggetti.

Nel caso esaminato, la convenzione è finalizzata a soddisfare le esigenze abitative connesse all’attuazione del PEEP approvato dal Comune. Le aree, una volta trasferite al Comune, saranno poi cedute al soggetto attuatore che realizzerà gli alloggi da destinare a vendita o locazione a soggetti in possesso dei requisiti di legge.

L’Amministrazione ritiene quindi che gli atti di trasferimento previsti dalla convenzione siano funzionali alla realizzazione del piano di edilizia economica e popolare e, come tali, possano beneficiare dell’agevolazione di cui all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973.

Irrilevanza del titolo di acquisto del Comune

Un passaggio centrale della risoluzione riguarda il fatto che il Comune non abbia acquisito le aree tramite esproprio, ma mediante compravendita dai proprietari originari. L’Agenzia chiarisce che tale circostanza non impedisce l’applicazione del beneficio.

La conclusione è rafforzata da un intervento normativo interpretativo successivo, l’articolo 1, comma 58, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, che ha precisato che l’articolo 32, secondo comma, del DPR n. 601 del 1973 si interpreta nel senso che l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali si applicano agli atti di trasferimento delle aree del Titolo III della legge n. 865 del 1971, indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli enti locali.

Conclusione operativa

La risoluzione conclude che:

• il trasferimento delle aree al Comune;
• la successiva cessione delle stesse al soggetto attuatore sono entrambi finalizzati alla realizzazione di immobili di edilizia economica e popolare.

Di conseguenza, entrambi gli atti rientrano nell’ambito applicativo dell’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Osservazioni finali

La parte finale del documento si limita a impartire istruzioni di vigilanza alle Direzioni regionali affinché i principi enunciati siano applicati dagli uffici dipendenti. Non viene affrontata in modo autonomo la questione subordinata sull’articolo 21, comma 2, del TUR, poiché l’Agenzia riconosce l’operatività dell’agevolazione principale.