Sentenza del 07/04/2017 n. 1613 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale, sostenendo l'inadeguatezza della metodologia utilizzata dall'Ufficio. La rettifica era stata determinata mediante una stima indiretta fondata su un procedimento analitico di tipo reddituale-finanziario, volto a correlare il valore di mercato del bene alla sua potenzialità reddituale.

La decisione

La sentenza ha ritenuto corretta, in linea di principio, la metodologia estimativa utilizzata dall'Ufficio. Il valore di mercato di un immobile può essere ricostruito anche indirettamente, mediante un'analisi della capacità del bene di produrre reddito, purché il procedimento sia adeguatamente motivato e coerente con le caratteristiche concrete dell'immobile. La rettifica è quindi risultata legittima, con prevalenza della posizione dell'Amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• Imposta di registro

  Ai fini dell'imposta di registro, l'Ufficio può rettificare il valore dichiarato dell'immobile quando ritenga che non corrisponda al valore venale in comune commercio.

• Imposte ipotecaria e catastale

  Le imposte ipotecaria e catastale collegate al trasferimento immobiliare possono risentire della rettifica del valore imponibile accertato ai fini dell'imposta di registro.

Massime di principio

• La determinazione del valore di mercato di un immobile non deve necessariamente basarsi esclusivamente su comparazioni dirette con altri beni: può essere utilizzato anche un metodo reddituale-finanziario.
• La capacità dell'immobile di produrre reddito costituisce un elemento utile per stimarne indirettamente il valore di mercato, soprattutto per immobili destinati ad attività commerciali o produttive.
• Una stima indiretta è legittima se il procedimento è analitico, logicamente coerente, fondato su dati verificabili e adeguatamente motivato nell'avviso.
• Il contribuente può contestare la rettifica dimostrando errori nei dati utilizzati, nella redditività stimata, nei coefficienti applicati o nella concreta applicabilità del metodo al bene oggetto di trasferimento.
• La mera contestazione dell'utilizzo di una metodologia reddituale-finanziaria, senza dimostrare specifiche incongruenze della stima, non è normalmente sufficiente a invalidare l'accertamento.