Sentenza del 17/09/2015 n. 3945 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La F. O. aveva presentato una dichiarazione DOCFA chiedendo l'accatastamento di un fabbricato strumentale destinato a Residenza Assistenziale e socio-sanitaria (RSA) nella categoria B/5, con rendita catastale di euro 9.644,55. L'Ufficio aveva rettificato l'accatastamento nella categoria speciale D/4, attribuendo una rendita di euro 55.573,12. La contribuente sosteneva che l'assenza di scopo di lucro dell'attività imponesse l'inquadramento dell'immobile tra le strutture del gruppo B, assimilabili a case di cura e ospedali. L'Ufficio contestava tale impostazione, sostenendo che la categoria catastale dovesse essere individuata sulla base delle caratteristiche strutturali dell'immobile e della sua destinazione funzionale e produttiva, indipendentemente dalla natura giuridica e dall'assenza di lucro del proprietario.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Brescia ha accolto l'appello dell'Ufficio e riformato la decisione di primo grado. Ha stabilito che l'accatastamento prescinde dalla qualificazione del proprietario e dipende dalle caratteristiche oggettive dell'immobile e dalla sua destinazione funzionale. Poiché il fabbricato era destinato a RSA e attività assistenziale e socio-sanitaria svolta dietro pagamento di una retta, non è stato ritenuto riconducibile alla categoria B/5, ma alla categoria speciale D/4. È stata quindi confermata la rendita catastale di euro 55.573,12, determinata dall'Ufficio sulla base degli elementi tecnici e contabili e del metodo di stima applicabile agli immobili speciali. La contribuente non aveva fornito elementi tecnici o contabili idonei a contestare il valore della rendita. Le spese di giudizio sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Disciplina catastale delle categorie B, C e D

  La procedura di accatastamento di un immobile prescinde dalla qualificazione dei soggetti che ne sono proprietari in quanto sono le caratteristiche dell'immobile con la loro destinazione funzionale e produttiva a determinare l'inclusione in una o l'altra categoria catastale.

  La categoria catastale e la rendita devono essere determinate in base agli elementi oggettivi dell'immobile, alla sua struttura e alla destinazione funzionale e produttiva, non in base alla natura pubblica o privata del proprietario, alla forma giuridica o all'assenza di scopo di lucro.

• Categorie catastali speciali del gruppo D

  Immobili costruiti e adibiti a speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni.

  Gli immobili destinati stabilmente a strutture assistenziali o socio-sanitarie, caratterizzati da specifiche dotazioni e non facilmente riconvertibili, possono rientrare nella categoria D/4 anche se l'attività è svolta da un ente senza scopo di lucro.

• Procedura DOCFA e stima della rendita per immobili speciali

  L'Ufficio ... ha determinato la rendita catastale ... seguendo il metodo di stima di riproduzione diretta prevista dalla normativa vigente per le categorie speciali.

  Per gli immobili appartenenti a categorie speciali, la rendita può essere rettificata dall'Ufficio mediante una stima basata sugli elementi tecnici e contabili dell'immobile, quando la classificazione proposta dal contribuente non è corretta.

Massime di principio

• Nel classamento catastale prevalgono le caratteristiche oggettive dell'immobile e la sua destinazione funzionale rispetto alla natura giuridica del proprietario o all'assenza di scopo di lucro.
• Un ente non profit o una ONLUS non ha automaticamente diritto a una categoria catastale ordinaria o più favorevole: occorre verificare la struttura, le dotazioni, l'uso concreto e la possibilità di destinazione alternativa dell'immobile.
• Le strutture assistenziali o socio-sanitarie che operano dietro pagamento di rette possono essere classificate in D/4 quando presentano caratteristiche speciali e non sono assimilabili a semplici abitazioni o a strutture ordinarie del gruppo B.
• Per contestare una rendita catastale non è sufficiente invocare l'assenza di lucro o criticare genericamente la motivazione dell'atto; è necessario fornire elementi tecnici, strutturali e contabili concreti che dimostrino l'erroneità della categoria o del valore attribuito.
• La destinazione funzionale deve essere valutata in concreto, considerando l'attività effettivamente svolta, le caratteristiche dell'edificio e la sua eventuale riconvertibilità senza radicali trasformazioni.