Cassazione Civile, Ordinanza n. 00556/2024 del 08/01/2024

Esito

La controversia

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita, stipulato nel dicembre 2008, avente ad oggetto un terreno indicato come edificabile a fini residenziali. La promissaria acquirente sosteneva di aver avviato, in accordo con la venditrice, la pratica per ottenere il permesso di costruire, spendendo anche il nome della promittente alienante. In seguito, il Comune aveva notificato un preavviso di diniego, riferendo che l’area non era utilizzabile per fini residenziali; poi, però, aveva richiesto ulteriore documentazione nell’ambito del procedimento. La società acquirente chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice, con restituzione della caparra confirmatoria e delle spese sostenute, sostenendo che la venditrice fosse rimasta inerte e non l’avesse tempestivamente informata del preavviso di diniego, così impedendole di reagire nei termini; inoltre invocava la disciplina del permesso di costruire e deduceva che il bene promesso fosse in realtà diverso da quello pattuito, configurandosi aliud pro alio. I motivi di ricorso per cassazione riproponevano, sotto il profilo della violazione di legge, l’asserita lesione dei doveri di buona fede e correttezza, la violazione della normativa edilizia sul silenzio-rifiuto e la tesi secondo cui la successiva interlocuzione del Comune non avrebbe potuto sanare il diniego già formatosi.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili i tre motivi, unitariamente esaminati, perché diretti in sostanza a sollecitare una rivalutazione dei fatti e non a denunciare una reale violazione o falsa applicazione di legge. Ha confermato la ricostruzione della Corte d’appello, secondo cui al momento del preliminare il terreno era edificabile secondo il certificato urbanistico; il preavviso di diniego era dipeso da un contrasto interpretativo tra strumenti urbanistici e paesaggistici poi superato in senso favorevole all’edificabilità; la promittente venditrice aveva agito quale mandataria della promissaria acquirente nell’avvio della pratica edilizia; la promissaria acquirente, quale soggetto interessato, avrebbe potuto accedere agli atti e conoscere lo stato del procedimento; soprattutto, non vi era una definitiva inedificabilità del bene, ma solo un impedimento temporaneo e poi rimosso. Da ciò la Corte ha tratto la conclusione che mancavano i presupposti per la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese in favore della controricorrente venditrice e con applicazione dell’ulteriore contributo unificato; nessuna condanna alle spese è stata estesa al Comune, non essendo litisconsorte necessario e non essendo stata notificata ad esso la domanda di legittimità.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  indica il rito sommario con cui era stata introdotta la domanda di primo grado.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  è la norma invocata per denunciare violazione o falsa applicazione di legge nei motivi di ricorso.

• artt. 1175 e 1375 c.c.

  richiamati per sostenere la violazione dei doveri di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto.

• art. 20 d.P.R. n. 380/2001

  richiamato in relazione al procedimento di rilascio del permesso di costruire e al dedotto silenzio-rifiuto.

• artt. 1218 e 1453 c.c.

  richiamati per fondare la domanda di risoluzione per inadempimento imputabile alla promittente venditrice.

• art. 20, nono comma, d.P.R. n. 380/2001

  invocato per contestare l’idea che la successiva nota comunale potesse incidere sulla formazione del silenzio-rifiuto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per l’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio con memorie illustrative.

Massime di principio

• La risoluzione per inadempimento di un preliminare avente ad oggetto un terreno destinato a edilizia presuppone che l’ostacolo all’utilizzazione edificatoria sia definitivo; un impedimento solo temporaneo o superabile non integra, di regola, un inadempimento risolutivo del promittente venditore.
• Quando il promittente venditore abbia attivato il procedimento amministrativo per ottenere il titolo edilizio nell’interesse del promissario acquirente, quest’ultimo, se portatore di un interesse qualificato, può e deve attivarsi per conoscere l’andamento del procedimento e non può dolersi in modo decisivo della sola mancata tempestiva comunicazione di un preavviso di diniego, ove sia comunque accessibile agli atti.
• I motivi di ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione di violazione di legge, mirano in realtà a ottenere una nuova valutazione delle circostanze di fatto e del materiale istruttorio sono inammissibili.
• Il venir meno del contrasto interpretativo tra strumenti urbanistici e l’intervenuto riconoscimento dell’edificabilità escludono che il bene promesso possa dirsi diverso da quello pattuito, se al momento del preliminare il terreno risultava urbanisticamente edificabile secondo la documentazione contrattuale.
• In materia di preliminare di vendita di suolo edificabile, la responsabilità del promittente venditore non può essere affermata solo per la presenza di un contrasto amministrativo o di un ritardo procedimentale non imputabile in modo esclusivo alla sua condotta.

Come è indicizzato