Sentenza del 10/07/2017 n. 1729 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’applicabilità e la conservazione dell’agevolazione prima casa a un immobile acquistato quando era ancora in corso di costruzione. L’aliquota IVA del 4% può applicarsi anche alle abitazioni non ancora ultimate, purché permanga la destinazione abitativa e siano rispettate le condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Tuttavia, l’acquirente deve realizzare concretamente la destinazione dell’immobile ad abitazione propria entro il termine entro il quale l’Ufficio può accertare la sussistenza dei requisiti, individuato in tre anni dalla registrazione dell’atto.

La decisione

La sentenza ha stabilito che, per conservare l’agevolazione prima casa relativa a un immobile non ancora ultimato, i lavori devono essere conclusi entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto, cioè entro il termine previsto per l’esercizio del potere di accertamento ai sensi dell’art. 76 del d.P.R. n. 131/1986. In mancanza di ultimazione entro tale termine, l’agevolazione non può essere conservata e l’Amministrazione può procedere al recupero della maggiore imposta.

Norme richiamate

• Tabella A, Parte II, d.P.R. n. 633/1972

  Case di abitazione non di lusso ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis dell’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro.

  L’aliquota IVA del 4% può applicarsi anche all’acquisto di un’abitazione non ultimata, ma il beneficio è subordinato al mantenimento della destinazione abitativa e al rispetto dei requisiti prima casa.

• Nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  Disciplina le condizioni per usufruire dell’agevolazione prima casa, tra cui i requisiti soggettivi e oggettivi relativi all’acquisto dell’abitazione.

• Art. 76 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Il termine triennale previsto per l’accertamento della sussistenza dei requisiti dell’agevolazione costituisce anche il limite entro il quale deve essere completata la realizzazione della destinazione abitativa dell’immobile non ultimato.

• Art. 1, sesto comma, legge 22 aprile 1982, n. 168

  Riconosceva i benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, applicabili anche agli immobili in corso di costruzione purché destinati ad abitazione non di lusso.

• Art. 2, primo comma, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118

  Conferma l’ambito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, comprese le ipotesi di immobili non ancora ultimati, subordinandone la conservazione alla concreta realizzazione della destinazione abitativa.

• Cassazione civile, sentenza 10 settembre 2004, n. 18300

  Ha affermato che l’agevolazione prima casa spetta anche per immobili in corso di costruzione, ma può essere conservata soltanto se l’immobile viene destinato ad abitazione dell’acquirente entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio, pari a tre anni dalla registrazione dell’atto.

Massime di principio

• L’agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche quando l’immobile acquistato non è ancora ultimato, purché l’acquirente lo destini effettivamente ad abitazione propria.
• La mera dichiarazione resa nell’atto di acquisto non è sufficiente: la destinazione abitativa deve essere concretamente realizzata entro il termine previsto per l’accertamento fiscale.
• Per gli immobili non ultimati, il completamento dei lavori deve normalmente avvenire entro tre anni dalla registrazione dell’atto; il mancato rispetto del termine può comportare la decadenza dall’agevolazione e il recupero della maggiore imposta.
• È opportuno conservare la documentazione che dimostri la conclusione dei lavori e la destinazione abitativa dell’immobile, poiché tali elementi possono essere verificati dall’Amministrazione finanziaria.
• La disciplina concreta può dipendere dalla data dell’atto, dal tributo interessato e dalla normativa vigente nel periodo di riferimento; pertanto, nei casi attuali, occorre verificare eventuali modifiche legislative o interpretative.