Risposta n. 168 del 1/09/2026

Agevolazioni fiscali per un maso chiuso e permuta di terreni autorizzata

La risposta n. 168/2026 riguarda la permanenza delle agevolazioni fiscali applicate alla donazione di un maso chiuso quando, durante il periodo di mantenimento dell'impegno di conduzione diretta, il proprietario effettua una permuta paritaria di terreni con un altro maso chiuso.

Fattispecie e contesto

L'istante ha ricevuto in donazione un maso chiuso costituito ai sensi della legge provinciale 28 novembre 2001, n. 17, iscritto nel Libro fondiario. In sede di donazione ha richiesto le agevolazioni fiscali previste dall'articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, impegnandosi a condurre direttamente il maso per almeno dieci anni dal trasferimento a titolo gratuito.

Successivamente, intende stipulare un atto di permuta con il proprietario di un altro maso chiuso. L'operazione prevede:

• il distacco dal proprio maso di superfici complessivamente pari a 619 mq;
• l'acquisizione, dal maso della controparte, di superfici di pari estensione, anch'esse pari complessivamente a 619 mq;
• l'incorporazione delle superfici ricevute nel proprio maso chiuso;
• l'assenza di conguagli, trattandosi di una permuta effettuata alla pari.

La Commissione locale per i masi chiusi ha autorizzato il distacco e la contestuale incorporazione delle superfici, qualificando l'operazione come permuta di terreni di eguale superficie.

Quesito del contribuente

L'istante chiede se la stipula della permuta determini la decadenza dalle agevolazioni fiscali fruite al momento della donazione del maso chiuso, ai sensi dell'articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 228 del 2001.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Secondo l'istante, la disciplina fiscale prevista per i masi chiusi avrebbe natura autonoma rispetto a quella del compendio unico. Tale conclusione deriverebbe dal tenore dell'articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 228 del 2001, che estende «comunque» le agevolazioni fiscali previste per la costituzione del compendio unico ai trasferimenti di immobili agricoli costituiti in maso chiuso.

L'istante sostiene che, per il maso chiuso, l'agevolazione richieda soltanto l'impegno dell'acquirente a condurlo direttamente per dieci anni, senza imporre i requisiti e i vincoli previsti per il compendio unico, quali la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e lo specifico regime di indivisibilità previsto dalla disciplina statale.

La permuta sarebbe inoltre compatibile con la normativa provinciale, poiché l'articolo 5 della legge provinciale n. 17 del 2001 consente il distacco di parti del maso quando, contestualmente, venga aggregato un altro appezzamento equivalente ai fini dell'economia aziendale. Nel caso concreto, il distacco è compensato dall'acquisizione di superfici di pari estensione e l'operazione è stata autorizzata dalla Commissione locale competente.

A sostegno della propria posizione, l'istante richiama la sentenza della Corte di cassazione 6 ottobre 2011, n. 20460, secondo cui il beneficio fiscale per il maso chiuso è collegato all'impegno di conduzione diretta per dieci anni e non all'espressa menzione dell'indivisibilità del fondo, considerato il regime specifico del maso chiuso.

Normativa e prassi richiamate

L'articolo 5-bis, comma 2, del decreto legislativo n. 228 del 2001 prevede, per il compendio unico, l'applicazione delle agevolazioni richiamate dall'articolo 5-bis, commi 1 e 2, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, a condizione che l'acquirente si impegni a costituire il compendio e a coltivarlo o condurlo, in qualità di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, per almeno dieci anni dal trasferimento.

L'articolo 5-bis, comma 1, della legge n. 97 del 1994 prevede l'esenzione da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e da ogni altra imposta per il trasferimento di terreni agricoli destinati alla costituzione del compendio unico. La norma stabilisce inoltre che i terreni, le pertinenze e i fabbricati costituenti il compendio siano considerati unità indivisibili per quindici anni e non possano essere frazionati per effetto di trasferimenti tra vivi o mortis causa, nei limiti previsti dalla disciplina.

L'articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 228 del 2001 estende invece tali agevolazioni ai trasferimenti, tra vivi o mortis causa, di immobili agricoli e relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituiti in maso chiuso ai sensi della legge della Provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001, n. 17, quando l'acquirente si impegna, nell'atto o con dichiarazione separata, a condurre direttamente il maso per dieci anni.

La legge provinciale n. 17 del 2001:

• all'articolo 1 definisce il maso chiuso come il complesso di immobili, compresi i diritti connessi, iscritto nella sezione I del Libro fondiario;
• all'articolo 4, comma 1, richiede l'autorizzazione della Commissione locale per ogni cambiamento nell'estensione del maso o nella consistenza dei diritti reali connessi;
• all'articolo 5, comma 1, consente il distacco di parti del maso se viene contestualmente aggregato un altro appezzamento equivalente ai fini dell'economia aziendale.

La circolare n. 13/E del 31 gennaio 2002, riferita al compendio unico, indica tra le cause di decadenza la mancata coltivazione o conduzione per almeno dieci anni e il frazionamento del compendio oltre i limiti della superficie minima indivisibile. In caso di violazione, sono dovute le imposte ordinarie, i relativi interessi e una sanzione pari al 50 per cento delle imposte.

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 20460 del 2011, ha affermato che l'agevolazione per il maso chiuso spetta quando l'acquirente si impegna a condurlo direttamente per dieci anni. La Corte ha inoltre escluso la necessità della qualifica soggettiva di coltivatore diretto o imprenditore agricolo e dell'espressa indicazione dell'indivisibilità, poiché il maso chiuso costituisce già, in base alla disciplina provinciale, un'unità indivisibile soggetta al controllo della Commissione locale.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 14 marzo 2025, n. 2096, ha evidenziato che la disciplina del maso chiuso mira a preservare l'integrità dell'azienda agricola familiare, prevenire la parcellizzazione dei fondi e contrastare il rischio di abbandono delle aziende agricole, mediante un controllo rigoroso sulle modifiche della consistenza esercitato dalla Commissione locale per i masi chiusi.

Distinzione tra compendio unico e maso chiuso

L'Agenzia distingue il regime del compendio unico da quello del maso chiuso. Il compendio unico presuppone la costituzione di un'estensione di terreno necessaria a raggiungere il livello minimo di redditività previsto dai piani regionali di sviluppo rurale. Il relativo vincolo agevolativo è collegato alla costituzione di una specifica unità fondiaria, al possesso della qualifica soggettiva richiesta, alla conduzione o coltivazione per dieci anni e al rispetto del regime di indivisibilità.

Il maso chiuso è invece un istituto autonomo, disciplinato dalla legge provinciale n. 17 del 2001, che ne regola struttura, consistenza, indivisibilità, vicende successorie e modificazioni. L'unitarietà e l'indivisibilità del maso discendono direttamente dalla disciplina speciale provinciale e non dalle disposizioni statali sul compendio unico.

Per tale ragione, l'articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 228 del 2001 richiede, per i trasferimenti agevolati aventi a oggetto immobili costituiti in maso chiuso, il solo impegno dell'acquirente a condurre direttamente il maso per dieci anni. Non sono riprodotti gli ulteriori requisiti previsti per il compendio unico in materia di qualifica soggettiva, costituzione di una determinata estensione fondiaria e specifica dichiarazione di indivisibilità.

Parere dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia ritiene che la disciplina del maso chiuso non possa essere integralmente assimilata a quella del compendio unico. I due regimi, recati rispettivamente dai commi 2 e 3 dell'articolo 5-bis del decreto legislativo n. 228 del 2001, sono indipendenti, poiché il maso chiuso è regolato autonomamente dalla legislazione provinciale.

Di conseguenza, una modifica della consistenza del maso non determina automaticamente la decadenza dalle agevolazioni fiscali. Occorre verificare se l'operazione sia conforme alla disciplina provinciale e, in particolare, se sia stata autorizzata dalla Commissione locale per i masi chiusi secondo i requisiti previsti dall'articolo 5 della legge provinciale n. 17 del 2001.

Nel caso esaminato, la documentazione dimostra che la Commissione locale ha autorizzato il distacco e la contestuale incorporazione delle superfici, qualificando l'operazione come permuta di terreni di eguale superficie. Pertanto, la permuta può essere effettuata senza perdere il beneficio fiscale.

Conclusioni operative

La stipula dell'atto di permuta non comporta la decadenza dalle agevolazioni fruite in sede di donazione, a due condizioni:

• l'atto deve essere eseguito conformemente all'autorizzazione rilasciata dalla Commissione locale per i masi chiusi;
• deve essere mantenuta la conduzione diretta del maso per dieci anni, decorrenti dalla data di richiesta delle agevolazioni fruite in occasione della donazione.

La permuta paritaria, con distacco di superfici e contestuale incorporazione di terreni di eguale estensione, è quindi compatibile con la permanenza dell'agevolazione prevista dall'articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 228 del 2001.