Sentenza del 09/03/2018 n. 5773 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune contestava il calcolo dell'ICI effettuato dal contribuente sulla base della rendita catastale risultante dal rogito. Poiché gli immobili erano stati interessati, tra il 2004 e il 2007, da interventi di ristrutturazione edilizia qualificabili ai sensi della L. n. 457/1978, art. 31, comma 1, lett. d), il Comune sosteneva che la base imponibile dovesse essere determinata secondo il D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 6, considerando il valore dell'area fabbricabile e non quello del fabbricato in corso di ristrutturazione. Il Comune denunciava inoltre extrapetizione e difetto di motivazione della sentenza regionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del Comune, ritenendo applicabile il D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 6, agli immobili interessati da interventi di ristrutturazione edilizia. La base imponibile doveva quindi essere calcolata sul valore dell'area fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino all'ultimazione dei lavori o, se precedente, fino al momento dell'utilizzazione dell'edificio ristrutturato. La sentenza della Commissione Tributaria Regionale è stata cassata con rinvio alla medesima Commissione, in diversa composizione, per verificare la congruità del valore attribuito dal Comune e decidere anche sulle spese. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 6

  In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma della L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e), la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

  Quando un fabbricato è sottoposto a interventi di ristrutturazione edilizia rientranti nella norma, ai fini dell'ICI la base imponibile non è determinata sulla rendita catastale del fabbricato, ma sul valore dell'area fabbricabile. Il valore del fabbricato in corso d'opera non deve essere computato fino all'ultimazione dei lavori o, se precedente, fino alla sua utilizzazione.

• L. n. 457/1978, art. 31, comma 1, lett. d)

  Interventi di ristrutturazione edilizia rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

  Gli interventi di ristrutturazione edilizia possono comportare il ripristino, la sostituzione, l'eliminazione, la modifica o l'inserimento di elementi costitutivi e impianti. La loro qualificazione giuridica è sufficiente a rendere applicabile il criterio speciale di determinazione della base imponibile previsto per le aree interessate da recupero edilizio.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 2

  La disposizione disciplina ordinariamente la determinazione della base imponibile dei fabbricati sulla base della rendita catastale, ma non è il criterio applicabile durante interventi di ristrutturazione edilizia rientranti nell'art. 5, comma 6.

Massime di principio

• Durante interventi di ristrutturazione edilizia qualificabili ai sensi della normativa sul recupero edilizio, la base imponibile dell'ICI deve essere determinata sul valore dell'area fabbricabile e non sulla rendita catastale del fabbricato.
• La mancata modifica dell'aspetto esterno dell'edificio o l'assenza di una prova immediata dell'incremento di valore non escludono, di per sé, l'applicazione del criterio basato sul valore dell'area: è decisiva la qualificazione giuridica degli interventi edilizi.
• Il valore dell'area deve essere verificato concretamente dall'amministrazione e dal giudice, considerando gli elementi rilevanti per la stima, quali ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento e prezzi di mercato comparabili.
• Il criterio speciale opera fino all'ultimazione dei lavori oppure, se precedente, fino al momento in cui il fabbricato ristrutturato viene utilizzato.
• La cassazione con rinvio non determina necessariamente la vittoria definitiva dell'ente: stabilisce il corretto criterio giuridico e rimette al giudice di rinvio la verifica della congruità del valore richiesto e la decisione finale nel merito.