Cassazione Civile, Sentenza n. 9875/2023 del 13/04/2023

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello di Salerno che aveva interpretato il rogito notarile del 23.02.1982 attribuendo quote di proprietà diverse da quelle prospettate dalle ricorrenti; da ciò discendeva la contestazione della validità di due delibere assembleari (28.05.2009 e 27.08.2009) relative alla comunione sugli immobili di Baronissi: le ricorrenti sostenevano che, alla corretta attribuzione delle quote (cessionee come 1/6 dell'intero valore delle unità), le loro quote sommate raggiungevano la maggioranza qualificata dei 2/3 richiesta per interventi straordinari ex art.1108 c.c., rendendo quindi valide le delibere; la Corte d'appello aveva invece ritenuto che la cessione fosse di 1/6 sulla metà (diversificando le quote) con conseguente mancato raggiungimento della maggioranza qualificata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso (vizio di interpretazione del rogito da parte della Corte territoriale), ritenendo che il giudice di merito abbia dato eccessivo rilievo alla lettera della clausola 6 invece che alla comune intenzione delle parti (art.1362 c.c.), trascurando elementi interpretativi significativi quali il prezzo pattuito (art.8 del rogito) e la successiva variazione catastale (comportamento delle parti). Perciò la sentenza impugnata è stata cassata e il giudizio rinviato alla Corte d'Appello di Salerno in diversa composizione; gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La Corte ha demandato al giudice di rinvio anche la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1108 cod. civ.

  La norma stabilisce la maggioranza qualificata necessaria per le deliberazioni della comunione relative a opere straordinarie; è il parametro usato per valutare la validità delle delibere assembleari impugnate

• art. 1362 cod. civ.

  La regola impone l'interpretazione del contratto secondo la comune intenzione delle parti; la Cassazione ha rilevato che la Corte d'appello ha trascurato tale principio preferendo un'interpretazione meramente letterale

• decreto-legge n. 137/2020 convertito dalla legge n. 176/2020

  Norma processuale che ha consentito la trattazione della causa in camera di consiglio senza discussione orale

• art. 360-bis cod. proc. civ.

  Riferimento alla censura di inammissibilità per carenza di autosufficienza: la Corte ricorda che il sindacato di legittimità può riguardare anche i criteri ermeneutici adottati dal giudice di merito

• rogito notarile del 23.02.1982 (clausole rilevanti)

  "in comune ed in parti uguali" (clausola 6) e indicazione del prezzo L. 2.100.000 (art. 8)

  La clausola contrattuale e il prezzo sono elementi interpretativi chiave: la Corte di Cassazione ritiene che, considerati insieme, possano far emergere la volontà di trasferire quote riferite all'intero valore delle unità (1/6 dell'intero) e non di 1/6 sulla sola metà

Massime di principio

• Nell'interpretazione di contratti complessi prevale la ricerca della comune intenzione delle parti (art.1362 c.c.) rispetto al mero significato letterale se quest'ultimo è ambiguo.
• Elementi accessori del contratto (prezzo concordato, clausole connesse, comportamento successivo delle parti, variazioni catastali) sono rilevanti e devono essere valutati come indizi interpretativi utili.
• Per la validità di delibere della comunione relative a opere straordinarie va sempre verificata la maggioranza qualificata prevista dall'art.1108 c.c.; la corretta determinazione delle quote di ciascun comproprietario è essenziale per il calcolo del quorum.
• La formulazione dell'ordine del giorno deve essere precisa: indicare un "rappresentante" anziché un "amministratore" o non specificare compensi può integrare vizi di informazione preventivi idonei a rilevare nullità o annullabilità delle deliberazioni.
• In controversie relative a ripartizioni di quote e trasferimenti di porzioni di proprietà immobiliare è fondamentale ricorrere a un'interpretazione integrata del rogito e, se necessario, a consulenze tecniche e catastali per verificare la corrispondenza con le trascrizioni e le variazioni successive.
• Se il giudice di merito si basa principalmente su una lettura letterale di una clausola ambigua, è possibile il ricorso in Cassazione per vizio di interpretazione e mancata considerazione degli elementi probatori rilevanti.