Circolare numero 216 del 20-8-1991

Recupero crediti nella gestione degli immobili da reddito

La circolare raccoglie in un unico documento le regole operative da seguire per il recupero dei crediti derivanti dalla gestione degli immobili da reddito dell’Istituto, in coerenza con il processo di decentramento delle funzioni a livello regionale. Fino al completamento dell’accentramento, gli adempimenti restano alle Sedi provinciali competenti sul patrimonio immobiliare.

Morosità e azioni di recupero

In presenza di morosità per canoni di affitto, oneri condominiali o spese connesse alla locazione, la circolare richiama l’obbligo di agire, d’intesa con le Avvocature periferiche, con l’azione ordinaria di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e con la procedura di sfratto per morosità ex artt. 658 e seguenti c.p.c., qualora gli importi non siano pagati nei termini dell’art. 5 della legge n. 392 del 27 luglio 1978.

La procedura di sfratto è indicata come quella da preferire, poiché consente sia il recupero del credito sia la riacquisizione dell’immobile. L’azione ordinaria di risoluzione deve essere riservata ai casi in cui la via sommaria non sia praticabile. Essa può comprendere anche il risarcimento degli eventuali danni derivanti dall’anticipata cessazione della locazione per inadempimento del conduttore.

La circolare richiama inoltre la necessità di applicare con scrupolo le istruzioni della circolare n. 119 del 26 maggio 1988 sul passaggio delle pratiche agli Uffici legali, con particolare attenzione alla documentazione probatoria e alla speciale attestazione del credito da recuperare.

Conseguenze del mancato pagamento

Il mancato pagamento degli importi dovuti nei termini dell’art. 5 della legge n. 392/1978 comporta l’incameramento del deposito cauzionale e l’obbligo per il conduttore di corrispondere gli interessi di mora al tasso legale. La circolare evidenzia che il tasso legale è stato elevato al 10% dall’art. 1 della legge 26 novembre 1990, n. 353.

Gli interessi decorrono dal primo giorno successivo alla scadenza del pagamento, senza necessità di ulteriore costituzione in mora del conduttore.

Prescrizione e rinnovo dei contratti

Per evitare che l’azione di recupero venga paralizzata dal decorso del termine prescrizionale, devono essere effettuati atti interruttivi annuali della prescrizione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ciò vale per tutti i crediti, sia generali sia speciali, anche quando le pratiche dei morosi siano già state trasmesse agli Uffici legali.

La circolare ribadisce inoltre che i contratti di locazione ad uso abitativo relativi a inquilini abitualmente morosi non devono essere rinnovati alla scadenza. Il diniego di rinnovo deve avvenire tramite invio di lettere raccomandate nel rispetto dell’art. 3 della legge n. 392/1978 e dei relativi termini.

Rateazione dei debiti

Le richieste di estinzione rateale del debito possono essere valutate caso per caso, in funzione dell’importo da corrispondere. Il numero delle rate non può comunque superare 36.

Se le azioni legali di recupero sono già iniziate, la concessione della rateazione è subordinata a due condizioni:

• preventivo nulla osta dell’Avvocatura competente, in relazione alla compatibilità della rateazione con lo stato processuale della vertenza;
• versamento di un acconto congruo non inferiore al 30% del debito complessivo, comprensivo eventualmente di spese e onorari di giudizio.

Il recupero avviene mediante effetti cambiari gravati:

• degli interessi di mora al tasso legale fino alla data di decorrenza della rateazione;
• degli interessi di dilazione al tasso corrente dopo tale data.

A tale proposito la circolare richiama la disciplina degli interessi di differimento e di dilazione applicata ai debiti contributivi e la legge 7 dicembre 1989, n. 389, che collega il tasso al prime rate maggiorato di 12 punti. Viene altresì indicato che il tasso è pari al 24,875%, secondo il decreto ministeriale 8 luglio 1991.

Delle rateazioni autorizzate deve essere data comunicazione alla Direzione Generale con le segnalazioni semestrali previste dall’art. 29 delle norme richiamate.

Crediti irrecuperabili, abbuono e rinuncia all’azione

Il passaggio a perdita dei residui attivi è consentito solo dopo l’infruttuoso esperimento di tutti gli atti necessari alla riscossione, salvo i casi in cui l’azione di recupero sia ritenuta non economicamente conveniente. La circolare richiama l’art. 9 del Regolamento di contabilità e per l’esecuzione delle opere, delle forniture e dei servizi dell’INPS, approvato con deliberazione del Consiglio di Amministrazione n. 19 del 25 maggio 1990, e rinvia alle precedenti istruzioni di cui alla circolare n. 51022 R.C.V. - n. 53606 A.G.O. - n. 336 B - n. 5954 G.S. - n. 270 S.L./152 del 7 luglio 1984 e al messaggio n. 31783 del 3 marzo 1990.

Per i piccoli crediti, la circolare richiama la deliberazione del Comitato Esecutivo n. 872 del 27 luglio 1989 e le istruzioni applicative già impartite con le circolari n. 265 del 14 dicembre 1989 e n. 1 del 2 gennaio 1990. In tale ambito:

• l’abbuono dei crediti pregressi per canoni, oneri accessori e altri importi connessi alla locazione è limitato a lire 35.000;
• la rinuncia all’azione legale, dopo infruttuoso esperimento dell’azione amministrativa, è consentita fino a lire 100.000.

Indicazioni finali

Eventuali difficoltà applicative devono essere segnalate alla Direzione Generale, che si riserva di impartire le istruzioni del caso.