Sentenza n. 1887/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il proprietario dell’appartamento sottostante ha impugnato il titolo edilizio rilasciato alla proprietaria dell’unità sovrastante, deducendo: violazione dell’art. 11 d.P.R. 380/2001, dell’art. 19 l. 241/1990 e del d.P.R. 445/2000, poiché l’amministrazione avrebbe rilasciato il titolo senza acquisire un autonomo e successivo atto di assenso del terzo, nonostante l’intervento interessasse anche una parte della proprietà dell’appellante; difetto di istruttoria; decadenza del permesso di costruire ai sensi dell’art. 15 d.P.R. 380/2001 per mancato inizio dei lavori entro un anno; violazione dell’art. 20 del Piano paesaggistico regionale, dell’art. 10-bis l.r. 45/1989 e dell’art. 30 l.r. 8/2015, assumendo che l’ampliamento volumetrico fosse incompatibile con la disciplina paesaggistica della fascia costiera. In appello sono stati riproposti i motivi non esaminati o ritenuti erroneamente decisi dal TAR. La controinteressata ha inoltre eccepito l’inammissibilità dell’intervento del condominio, non notificato e volto a introdurre una posizione sostanziale autonoma e nuove questioni nel giudizio.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha dichiarato inammissibile l’intervento del condominio, rilevando che esso, in quanto titolare di una specifica posizione sostanziale relativa all’incidenza delle opere su parti condominiali, avrebbe dovuto proporre un autonomo ricorso e non un intervento ad adiuvandum. L’intervento era inoltre inammissibile perché non notificato ai sensi dell’art. 50, comma 2, c.p.a. e perché ampliava il thema decidendum introducendo la questione dell’incidenza delle opere su beni condominiali. Nel merito, l’appello è stato respinto. Quanto al consenso del proprietario sottostante, l’atto di asservimento richiamato nel contratto di acquisto prevedeva l’obbligo irrevocabile e permanente del dante causa dell’appellante e degli aventi causa di asservire l’area alla realizzazione di terrazzi e logge coperte; la clausola relativa alla successiva manifestazione del consenso aveva quindi valore meramente ricognitivo e non lasciava al proprietario la facoltà di negarlo. L’amministrazione, pur dovendo verificare la sussistenza di limiti civilistici rilevanti, non è tenuta a svolgere complesse ricognizioni sui rapporti reali tra privati. Quanto alla decadenza del titolo, la comunicazione di inizio lavori del 10 novembre 2021 era intervenuta durante il periodo in cui operava la sospensione dei termini prevista dalla normativa emergenziale Covid-19 e prima della scadenza del termine prorogato. Il Collegio ha inoltre aderito all’orientamento secondo cui, pur avendo natura ricognitiva, la decadenza ex art. 15 d.P.R. 380/2001 deve essere dichiarata con un provvedimento espresso, necessario per la certezza giuridica e per il contraddittorio procedimentale; nel caso concreto tale provvedimento non era stato adottato. Quanto alla compatibilità paesaggistica, la sentenza della Corte costituzionale n. 24/2022 riguardava disposizioni regionali successive e diverse da quelle vigenti al momento del rilascio del titolo. Inoltre, la zona era classificata come zona B dal PUC e l’art. 19 delle NTA del PPR escludeva tali zone dai vincoli della fascia costiera; l’art. 20 delle NTA del PPR non risultava pertanto applicabile. La sentenza del TAR è stata confermata e l’appellante è stato condannato a rifondere alla controinteressata 4.000 euro oltre accessori; le spese sono state compensate nei rapporti con le altre parti.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire può essere rilasciato al proprietario o a chi disponga di un titolo idoneo. Nel caso concreto l’atto di asservimento contenuto nel titolo di provenienza costituiva titolo sufficiente e rendeva meramente ricognitiva l’eventuale successiva manifestazione del consenso.

• art. 15 d.P.R. 380/2001

  Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga

  Il Collegio aderisce all’orientamento secondo cui la decadenza, pur avendo natura ricognitiva, richiede un provvedimento espresso dell’amministrazione, necessario per la certezza giuridica e per l’instaurazione del contraddittorio con il privato.

• art. 103 d.l. 18/2020

  Ha sospeso i termini di inizio e fine lavori fino ai novanta giorni successivi alla cessazione dello stato di emergenza Covid-19; tale disciplina ha impedito, nel caso concreto, la scadenza del termine annuale del titolo prima della comunicazione di inizio lavori.

• art. 50, comma 2, c.p.a.

  L’intervento nel processo amministrativo deve essere notificato; il deposito diretto dell’atto di intervento, senza notificazione, ne determina l’inammissibilità.

• art. 20 delle NTA del Piano paesaggistico regionale

  La disposizione si applica esclusivamente al bene paesaggistico denominato fascia costiera; non trova applicazione rispetto all’area classificata come zona B dal PUC, esclusa dai vincoli della fascia costiera dall’art. 19 delle NTA del PPR.

• art. 19 delle NTA del Piano paesaggistico regionale

  Esclude dalle limitazioni della fascia costiera le zone B di piano, con conseguente non applicazione dell’art. 20 delle NTA del PPR all’area controversa.

• art. 30 l.r. Sardegna 8/2015

  Costituiva la base regionale del titolo edilizio per l’ampliamento; la disposizione, nella versione vigente al momento del rilascio, non è stata ritenuta superata o resa inapplicabile dalla sentenza della Corte costituzionale n. 24/2022.

• art. 10-bis l.r. Sardegna 45/1989

  Richiamato dall’appellante in relazione al coordinamento tra disciplina regionale edilizia e piano paesaggistico, ma non ritenuto violato.

• artt. 127, 134 e 136 Cost.

  Secondo il principio richiamato dalla Corte costituzionale, le leggi regionali restano efficaci e applicabili fino alla pubblicazione della declaratoria di illegittimità costituzionale.

Massime di principio

• L’atto di asservimento irrevocabile e permanente, contenuto nel titolo di provenienza e riferito alla realizzazione di terrazzi o logge sull’area asservita, può costituire titolo idoneo ai sensi dell’art. 11 d.P.R. 380/2001; l’eventuale previsione di una successiva manifestazione del consenso del proprietario ha natura meramente ricognitiva quando l’atto non gli riconosca una facoltà effettiva di opporsi.
• Il rilascio del titolo edilizio, facendo salvi i diritti dei terzi, non definisce i rapporti civilistici tra privati. L’amministrazione deve svolgere un controllo generale sulla sussistenza di limiti civilistici rilevanti, ma non è tenuta a compiere complesse ricognizioni giuridico-documentali sugli effetti dell’intervento sui diritti reali di terzi o sulle parti comuni dell’edificio.
• La decadenza del permesso di costruire per mancato rispetto dei termini di inizio o ultimazione dei lavori, pur avendo natura ricognitiva di un effetto previsto dalla legge, deve essere dichiarata con un provvedimento espresso dell’amministrazione, necessario a garantire certezza giuridica e contraddittorio procedimentale.
• I termini di inizio e ultimazione dei lavori soggetti alla sospensione prevista dalla normativa emergenziale Covid-19 non possono considerarsi scaduti prima del termine prorogato dalla legge; la comunicazione di inizio lavori intervenuta durante il periodo di sospensione o prima della scadenza prorogata impedisce la decadenza del titolo.
• L’intervento ad adiuvandum è ammissibile soltanto quando l’interveniente abbia un interesse di fatto dipendente o accessorio rispetto a quello azionato in via principale. Se il soggetto vanta una posizione sostanziale autonoma da tutelare, deve proporre un autonomo ricorso; l’intervento non notificato e ampliativo del thema decidendum è inammissibile.

Come è indicizzato