Risposta n. 469 del 7/11/2019

Valutazione antiabuso e regime fiscale di una riorganizzazione immobiliare e societaria

L'interpello riguarda una complessa operazione di riorganizzazione posta in essere da una società operante nella grande distribuzione, finalizzata a concentrare nel Fondo BETA la proprietà di immobili commerciali e la titolarità delle partecipazioni nelle newco costituite per la gestione dei relativi rami d'azienda. La richiesta investe sia il profilo dell'imposta di registro, sia quello dell'IVA, con particolare attenzione all'eventuale abusività ai sensi dell'art. 10-bis della legge n. 212/2000.

Fattispecie rappresentata

L'istante, società del settore retail, svolge attività di gestione di punti vendita e, in via secondaria, di gallerie commerciali tramite locazione a terzi di negozi e rilascio delle licenze per l'attività commerciale. Nell'ambito di una riorganizzazione volta a focalizzarsi sull'attività core, nel 2017 ha posto in essere una sequenza di operazioni coordinate:

• cessione di due immobili commerciali al Fondo BETA, avvenuta con rogito del 20 dicembre 2017 e registrazione del 28 dicembre 2017;
• cessione a SPV T, newco interamente partecipata dall'istante, del ramo d'azienda relativo alla concessione in godimento degli Immobili T, con scrittura privata del 12 dicembre 2017 e registrazione dell'8 gennaio 2018;
• cessione a SPV BP, altra newco interamente partecipata dall'istante, del ramo d'azienda relativo alla gestione di una galleria commerciale di proprietà del Fondo DELTA, con scrittura privata del 12 dicembre 2017 e registrazione dell'8 gennaio 2018;
• cessione al Fondo BETA delle partecipazioni totalitarie in SPV T e SPV BP, con scritture private del 20 dicembre 2017 e registrazione dell'8 gennaio 2018;
• cessione, da parte del Fondo DELTA in liquidazione, della galleria commerciale BP al Fondo BETA, con rogito del 20 dicembre 2017 e registrazione del 28 dicembre 2017.

Secondo quanto rappresentato, il risultato finale è la confluenza nel Fondo BETA, del quale l'istante è unica quotista al momento della domanda, dell'intera proprietà degli immobili commerciali e delle partecipazioni nelle due SPV. L'istante dichiara di non voler dismettere le quote del Fondo BETA a investitori terzi.

Quesiti posti all'Agenzia

La società chiede, in sintesi:

• se le modifiche agli artt. 20 e 53-bis del TUR introdotte dalla legge di bilancio 2018 si applichino anche alle operazioni in esame, ai fini dell'imposta di registro;
• se l'intera operazione possa qualificarsi come non abusiva, ai sensi dell'art. 10-bis dello Statuto del contribuente, considerando il trattamento IVA ex artt. 10, comma 1, nn. 4 e 8-ter, del DPR n. 633/1972, e il trattamento registro ex artt. 40 del TUR e 11 della Tariffa Parte Prima.

Soluzione interpretativa del contribuente

L'istante sostiene che la nuova formulazione dell'art. 20 del TUR, dal 1° gennaio 2018, imponga di valutare il singolo atto solo sulla base dei suoi elementi intrinseci, senza riqualificare il complesso delle operazioni come cessione unitaria d'azienda. Richiama inoltre i chiarimenti di Telefisco 2018, secondo cui tali norme si applicano all'attività di liquidazione effettuata dagli uffici dal 1° gennaio 2018.

Sul piano antiabuso, la società ritiene che l'operazione non sia abusiva perché:

• ogni atto è coerente con la disciplina fiscale di riferimento;
• la struttura negoziale ha sostanza economica ed è conforme alla prassi di mercato e alla normativa civilistica/regolamentare;
• sussistono valide ragioni extrafiscali non marginali, legate ai vincoli che impediscono ai fondi immobiliari di svolgere attività commerciale o industriale.

In particolare, l'istante afferma che a un fondo immobiliare OICR non può essere trasferito direttamente un ramo d'azienda, ma soltanto beni immobili e partecipazioni o quote societarie. Di conseguenza, la separazione tra cessione di rami d'azienda a newco, trasferimento delle partecipazioni al fondo e cessione separata degli immobili sarebbe imposta dalla disciplina di settore.

Quanto al trattamento fiscale prospettato, l'istante ritiene che:

• la cessione dei rami d'azienda sia fuori campo IVA ex art. 2, comma 3, lett. b), DPR n. 633/1972, con imposta di registro proporzionale sul valore aziendale determinato da perizia;
• le cessioni degli immobili T e della galleria BP al Fondo BETA siano cessioni di immobili strumentali con opzione IVA ex art. 10, comma 1, n. 8-ter, e reverse charge;
• ai fini del registro, si applichi l'imposta fissa di euro 200 per il principio di alternatività IVA/registro;
• ai fini ipotecari e catastali, si applichino le aliquote ridotte di cui all'art. 35, comma 10-ter, del DL n. 223/2006;
• la cessione delle quote delle SPV sia esente IVA ex art. 10, comma 1, n. 4, e soggetta a imposta di registro in misura fissa ex art. 11 della Tariffa; inoltre, non si applicherebbe l'imposta sulle transazioni finanziarie di cui all'art. 1, comma 491, della legge n. 228/2012.

Normativa e prassi richiamate

Nel parere vengono richiamati, tra gli altri:

• l'art. 10-bis della legge n. 212/2000, sull'abuso del diritto;
• gli artt. 20 e 53-bis del TUR, come modificati dall'art. 1, comma 87, della legge n. 205/2017;
• gli artt. 2, comma 3, lett. b), 10, comma 1, nn. 4 e 8-ter, e 17, comma 6, lett. a-bis), del DPR n. 633/1972;
• gli artt. 40, 43, 51 e 23 del TUR;
• l'art. 35, comma 10-ter, del DL n. 223/2006;
• gli artt. 1 e 11 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR;
• l'art. 4 e l'art. 10, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990 per le imposte ipotecaria e catastale;
• l'art. 19 della Direttiva 2006/112/CE e la giurisprudenza della Corte di giustizia UE sul trasferimento di azienda o di ramo autonomo d'impresa;
• il TUF e il Regolamento della Banca d'Italia del 19 gennaio 2015 sulla gestione collettiva del risparmio.

Parere dell'Agenzia sulle norme del TUR

L'Agenzia conferma che la modifica dell'art. 20 del TUR opera dal 1° gennaio 2018 e impone di valutare il singolo atto sulla base dei soli elementi desumibili dal documento registrato, senza ricorrere a elementi extratestuali o a collegamenti negoziali esterni, salvo quanto previsto dagli altri articoli del TUR.

Richiamando i chiarimenti già resi in occasione di Telefisco 2018, l'Agenzia afferma che le nuove disposizioni trovano applicazione con riferimento all'attività di liquidazione dell'imposta svolta dagli uffici a decorrere dal 1° gennaio 2018. Inoltre, per effetto delle modifiche all'art. 53-bis del TUR, eventuali vantaggi fiscali non rilevabili tramite il nuovo art. 20 possono essere valutati in sede di controllo anche per atti registrati prima del 1° gennaio 2018, sulla base dell'art. 10-bis dello Statuto del contribuente.

Su questo punto l'Agenzia concorda con l'impostazione dell'istante: anche per gli atti registrati il 28 dicembre 2017, la liquidazione deve avvenire secondo la disciplina entrata in vigore con la legge di bilancio 2018.

Parere dell'Agenzia sulla pretesa abusività

L'Agenzia esamina la fattispecie antiabuso con riferimento alla sequenza relativa agli Immobili T e alla SPV T, assumendo acriticamente i fatti rappresentati. In tale ambito ritiene che la complessiva operazione non sia abusiva ai sensi dell'art. 10-bis.

Il ragionamento dell'Ufficio si fonda su questi elementi:

• il compendio trasferito all'inizio era un ramo d'azienda relativo alla gestione del centro commerciale, formato da immobili, contratti di locazione e affitto, licenze, attrezzature e altri asset organizzati tra loro;
• per trasferire la gestione del centro commerciale è stato necessario stipulare contestualmente un contratto di locazione degli immobili a favore della SPV T, così da consentire alla newco di disporre degli immobili e proseguire l'attività;
• con la successiva cessione degli immobili al Fondo BETA, quest'ultimo è subentrato nel contratto di locazione come locatore ai sensi dell'art. 1602 c.c.;
• al termine dell'operazione tutti gli asset necessari alla gestione del centro commerciale risultano confluiti nel Fondo BETA, proprietario degli immobili e unico socio della SPV T.

Secondo l'Agenzia, la sequenza negoziale mostra l'obiettivo economico di trasferire l'intero complesso aziendale, compresa la componente immobiliare, e la circostanza che i beni siano stati trasferiti separatamente non basta, di per sé, a far emergere un abuso. Nel caso concreto, l'operazione è coerente con i vincoli posti alla natura del soggetto acquirente, ossia un fondo alternativo immobiliare chiuso, che non può perseguire una strategia imprenditoriale commerciale o industriale.

L'Agenzia valorizza quindi la sostanza economica dell'operazione e la sua coerenza con la disciplina di settore: il Fondo BETA, in quanto OICR, può acquisire immobili o partecipazioni, ma non un ramo d'azienda direttamente. Per questo la struttura adottata risulta conforme alle normali logiche di mercato e non vengono ravvisati gli ulteriori presupposti dell'abuso.

Inammissibilità del quesito relativo alla cessione tra fondi

Con riferimento alla cessione della GC BP da parte del Fondo DELTA al Fondo BETA, l'Agenzia rileva un profilo di inammissibilità per carenza del requisito di personalità dell'istanza: il contribuente può interpella­re l'Amministrazione solo per fattispecie concrete e personali. Poiché tale operazione intercorre tra soggetti diversi dall'istante, la società non è legittimata a chiedere chiarimenti su di essa nell'ambito del presente interpello.

Trattamento ai fini dell'imposta di registro

L'Agenzia sviluppa poi il ragionamento sul registro, osservando che la cessione del ramo d'azienda relativo alla gestione degli Immobili T, considerata unitamente agli atti collegati, evidenzia la dismissione dell'intero complesso aziendale utilizzato per la gestione del centro commerciale.

L'Ufficio sottolinea che, in ambito registro e imposte ipotecaria e catastale, rileva se l'immobile sia o meno parte di un compendio aziendale. La cessione d'azienda, infatti, ricomprende anche il valore degli immobili nella base imponibile; pertanto, una sequenza negoziale che consenta di evitare tale tassazione può integrare un risparmio indebito contrario alla disciplina fiscale.

In linea generale, per la cessione d'azienda l'imposta di registro si applica in misura proporzionale secondo la natura dei beni componenti il compendio, con riferimento all'art. 23 del TUR. L'Agenzia richiama le aliquote del:

• 9% per la componente immobiliare;
• 3% per la componente mobiliare.

Precisa inoltre che, se nell'azienda sono presenti immobili, sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 2% e dell'1%.

Tuttavia, dopo aver valutato la sequenza negoziale e i vincoli regolamentari del Fondo BETA, l'Agenzia conclude che nel caso concreto l'operazione non è abusiva e che la struttura adottata è giustificata dalla natura del soggetto destinatario delle separate cessioni di asset. Non viene quindi ravvisato un disegno volto indebitamente a conseguire il regime più favorevole della separazione tra immobili e ramo d'azienda.

Trattamento ai fini IVA

Per quanto riguarda l'IVA, l'Agenzia esamina i singoli atti descritti ai punti 1-4:

• la cessione dei due immobili T al Fondo BETA è stata assoggettata a IVA per opzione ex art. 10, comma 1, n. 8-ter, con applicazione del reverse charge ex art. 17, comma 6, lett. a-bis);
• la cessione dei due rami d'azienda alle SPV è stata trattata come operazione fuori campo IVA ex art. 2, comma 3, lett. b), in quanto trasferimento di azienda o di ramo autonomo d'impresa;
• la cessione delle partecipazioni nelle SPV T e BP al Fondo BETA è stata effettuata in regime di esenzione IVA ex art. 10, comma 1, n. 4.

L'Agenzia osserva che, sulla base degli elementi forniti, non emergono criticità evidenti nel modo in cui l'IVA è stata applicata ai singoli atti, perché i relativi presupposti formali appaiono rispettati. Precisa però che non è in grado di valutare se il complesso delle operazioni possa generare vantaggi fiscali, soprattutto sul piano della detraibilità IVA, non conformi alla ratio degli artt. 19 e seguenti del DPR n. 633/1972, in mancanza di elementi ulteriori.

Conclusioni operative

L'interpello si chiude con un duplice risultato:

• sul piano degli artt. 20 e 53-bis del TUR, le modifiche della legge di bilancio 2018 si applicano alla liquidazione e al controllo anche per gli atti già registrati nel 2017;
• sul piano antiabuso, la sequenza relativa agli Immobili T e alla SPV T non è considerata abusiva, mentre la cessione tra i fondi è dichiarata non esaminabile per difetto di personalità dell'istanza.

Resta comunque fermo il potere dell'Amministrazione finanziaria di effettuare controlli, ove emergano atti, fatti o negozi ulteriori non rappresentati dall'istante, e di verificare se l'assetto complessivo possa condurre a un diverso e censurabile disegno abusivo.