Sentenza del 09/08/2016 n. 16683 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sicilia, sostenendo la violazione e falsa applicazione dell'art. 2, comma 2, n. 5, del d.P.R. n. 633 del 1972. Secondo l'Amministrazione, la locazione degli immobili ultimati e non venduti dall'impresa costruttrice costituiva destinazione dei beni a finalità estranee all'esercizio dell'impresa, con conseguente rilevanza ai fini IVA. La CTR, invece, aveva ritenuto sufficiente l'appartenenza degli immobili all'impresa e la loro iscrizione in inventario per escludere l'autoconsumo. La Cassazione ha precisato che non è sufficiente valutare in astratto la compatibilità tra locazione e attività edilizia: occorre esaminare concretamente durata della locazione, finalità dell'operazione, destinazione dei ricavi e collegamento funzionale con l'attività d'impresa.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle entrate, cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale e rinviato la causa ad altra sezione della medesima CTR, affinché verifichi in concreto se la locazione degli immobili rappresentasse una gestione conservativa e temporanea, effettuata durante una fase di stasi del mercato in attesa della vendita, oppure una destinazione estranea all'attività d'impresa. Il giudice del rinvio dovrà inoltre regolare le spese del giudizio di legittimità. La Cassazione non ha quindi definito definitivamente l'imponibilità, ma ha stabilito i criteri da applicare.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 2, n. 5, d.P.R. n. 633 del 1972

  La norma riguarda le operazioni assimilate alle cessioni di beni, comprese le destinazioni di beni all'uso o al consumo personale o familiare dell'imprenditore o a finalità estranee all'esercizio dell'impresa.

  La locazione di immobili costruiti dall'imprenditore non è automaticamente estranea all'impresa. Deve essere accertato concretamente se costituisca una modalità temporanea di gestione del bene in attesa della vendita oppure una destinazione definitiva o comunque estranea all'attività imprenditoriale.

• Art. 19 d.P.R. n. 633 del 1972

  La disposizione disciplina la detrazione dell'IVA e i suoi limiti in presenza di operazioni attive esenti.

  Ai fini della nozione di attività propria dell'impresa, rilevano non solo gli atti tipici direttamente finalizzati allo scopo produttivo, ma anche quelli normalmente strumentali al suo conseguimento o legati da un nesso funzionale non occasionale.

• Artt. 43 e 65 d.P.R. n. 633 del 1972

  La CTR li aveva richiamati per sostenere che gli immobili, essendo iscritti nell'inventario e appartenenti all'impresa, non fossero destinati all'autoconsumo. La Cassazione ha chiarito implicitamente che tale appartenenza formale non è da sola decisiva, dovendo essere valutata la concreta funzione economica della locazione.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stata invocata per denunciare la violazione e falsa applicazione della disciplina IVA da parte della sentenza impugnata.

• Cass., sez. 5, nn. 6194/2001, 9762/2003, 11073/2006, 912/2006, 6574/2008, 5970/2014 e 4613/2016

  Secondo l'orientamento richiamato, la locazione dell'immobile costruito per la vendita rientra nell'attività d'impresa quando costituisce gestione conservativa temporanea durante una stasi del mercato, anche mediante concessione del godimento a terzi dietro corrispettivo, in attesa di condizioni più favorevoli per l'alienazione.

Massime di principio

• La locazione di immobili da parte di un'impresa costruttrice non è automaticamente estranea all'attività d'impresa né automaticamente qualificabile come autoconsumo.
• È determinante una valutazione concreta dell'operazione: durata del contratto, natura temporanea o stabile della locazione, intenzione effettiva di vendere, condizioni del mercato, importo e destinazione dei canoni e coerenza con l'oggetto dell'impresa.
• La locazione può rientrare nell'attività d'impresa quando rappresenta una gestione conservativa del bene durante una fase di attesa della vendita e consente di ottenere ricavi temporanei.
• Se invece la locazione evidenzia una scelta definitiva di destinare il bene al godimento di terzi, senza un effettivo e documentato collegamento con la successiva vendita, può essere qualificata come destinazione estranea all'esercizio dell'impresa, con le conseguenze IVA previste dalla legge.
• L'iscrizione dell'immobile nell'inventario o la sua appartenenza formale all'impresa costituiscono elementi rilevanti, ma non sono da soli sufficienti: prevale la concreta funzione economica dell'operazione.