Sentenza del 07/10/2021 n. 1230 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione relativo all'imposta di registro per beneficiare dell'agevolazione "prima casa". La CTP aveva rigettato il ricorso ritenendo che la contitolarità con il marito di un altro diritto reale (comproprietà) su immobile sito nel medesimo comune escludesse l'agevolazione, senza ritenere provata l'inidoneità all'uso abitativo dell'immobile in comproprietà; era stata inoltre applicata la sanzione del 30% per dichiarazione mendace.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello: ha seguito l'orientamento della Corte di Cassazione (in particolare la sentenza n. 21289/2014) nel ritenere che la mera comproprietà pro quota con il coniuge non esclude di per sé il beneficio "prima casa", mentre soltanto la comunione legale tra i coniugi (ex art. 177 c.c.) può ostare all'agevolazione. Ha inoltre richiamato la giurisprudenza che ammette l'agevolazione anche se l'altra abitazione è "non idonea" all'uso abitativo. Di conseguenza l'avviso di liquidazione è stato annullato e l'Ufficio condannato alle spese (liquidate in €3.500,00 per entrambi i gradi più accessori).

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - Tariffa, Parte Prima, art. 1 nota II-bis (11-bis)

  "di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare"

  La dizione interpretativa richiamata dalla giurisprudenza è stata letta nel senso che l'ostatività opera solo quando esiste comunione legale tra coniugi; la mera titolarità di una quota in comproprietà pro quota non impedisce il beneficio.

• L. 549/1995, art. 3, comma 135 (modifica interpretativa)

  Modifica interpretativa della normativa sulla "prima casa" che ha precisato il contenuto della dichiarazione da inserire nel contratto, contribuendo all'interpretazione giurisprudenziale secondo cui va considerata rilevante la comunione legale.

• Codice Civile, art. 177 c.c.

  Norma che disciplina la comunione legale tra coniugi; la giurisprudenza ritiene che la comunione legale sia la fattispecie ostativa all'agevolazione.

• Codice Civile, art. 1102 c.c.

  Principio secondo cui ciascun comunista può fare parimenti uso della cosa comune; usato per argomentare che la titolarità di quota non attribuisce il diritto esclusivo di abitazione che giustificherebbe l'esclusione dall'agevolazione.

• Codice Civile, art. 1022 c.c.

  Rilevato in relazione al diritto di abitazione e al suo legame con i bisogni del titolare e della famiglia; utilizzato per distinguere situazioni di diritto reale esclusivo da comproprietà.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (citazioni rilevanti)

  Cass. n. 21289/2014; Cass. n. 9647/1999; Cass. n. 6476/1996; Cass. n. 2418/2003; Cass. n. 8771/2000; Cass. n. 10807/2012; Cass. Civ., Sez. V, 2.2.2018, n. 2565

  La sentenza n. 21289/2014 è interpretata come principio secondo cui solo la comunione legale fra coniugi impedisce l'agevolazione; altre sentenze (2418/2003, 8771/2000) supportano la possibilità di fruire dell'agevolazione anche se l'altra abitazione è inidonea all'uso abitativo; la n.10807/2012 è richiamata dall'Ufficio in tema di dichiarazione mendace e sanzioni, ma la CTR non ha confermato la sanzione nel caso concreto.

Massime di principio

• La mera comproprietà pro quota con il coniuge su un altro immobile situato nello stesso comune, di per sé, non preclude il diritto all'agevolazione "prima casa": è rilevante la comunione legale (art. 177 c.c.) e non ogni forma di contitolarità.
• La qualificazione catastale dell'immobile (es. categoria A/4) non è automaticamente determinante; va valutata l'effettiva idoneità all'uso abitativo con prove tecniche quando si sostiene l'inidoneità.
• Chi possiede un altro immobile che ritiene non idoneo dovrebbe dichiararne l'esistenza e allegare elementi probatori (relazione tecnica, stato di fatto) piuttosto che ometterlo, per evitare contestazioni e rischio di revoca dell'agevolazione.
• L'omissione nella dichiarazione contrattuale della titolarità di diritti su altra abitazione può costituire dichiarazione mendace e comportare sanzioni se emerge che la situazione oggettiva esclude l'agevolazione; tuttavia, la semplice comproprietà non equivale automaticamente a mendacio.
• In casi simili è consigliabile predisporre documentazione tecnica e giurisprudenziale a supporto della richiesta di agevolazione e, se vi è dubbio sulla rilevanza della comunione, esplicitare in contratto la situazione patrimoniale (con eventuale specificazione sulla natura della comunione) per minimizzare il rischio di contenzioso.