Sentenza del 11/11/2016 n. 23023 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania che aveva annullato l’avviso di liquidazione relativo a maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il primo motivo riguardava la violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 9, comma 1, lett. a), e della L.R. Campania n. 17 del 1982, art. 4: secondo l’Agenzia, la CTR aveva escluso l’edificabilità del terreno solo perché mancava uno strumento urbanistico generale, senza considerare la sua concreta potenzialità edificatoria. Il secondo motivo censurava l’annullamento dell’avviso senza una valutazione estimativa del valore del terreno; tale motivo è stato ritenuto assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e dichiarato assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza della CTR e rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale della Campania, in diversa composizione, affinché verifichi concretamente la potenzialità edificatoria dell’area e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. Non è stata quindi definita in via definitiva la misura delle imposte: il rinvio dovrà stabilire se il terreno fosse edificabile di fatto e quale fosse il suo corretto valore fiscale.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Le disposizioni consentono all’amministrazione finanziaria di determinare o rettificare il valore dei beni trasferiti ai fini dell’imposta di registro, considerando anche l’effettivo valore venale del terreno.

• D.P.R. n. 380 del 2001, art. 9, comma 1, lett. a)

  La disciplina urbanistica sull’attività edilizia in assenza di strumenti urbanistici non esclude automaticamente che un’area possa avere una concreta potenzialità edificatoria rilevante ai fini fiscali.

• L.R. Campania n. 17 del 1982, art. 4

  È stata richiamata dall’Agenzia in relazione alla disciplina regionale incidente sulla possibilità edificatoria del terreno.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 59, comma 2

  È stato invocato dall’Agenzia per sostenere che il giudice d’appello non avrebbe dovuto annullare l’atto senza esaminare nel merito il valore dell’area; la censura è rimasta assorbita.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  La giurisprudenza lo richiama come esempio di disciplina che attribuisce rilevanza all’edificabilità di fatto, anche in assenza di una formale destinazione urbanistica edificatoria.

• D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 5

  È richiamato quale ulteriore conferma legislativa della rilevanza giuridica dell’edificabilità di fatto nella determinazione del valore dei terreni.

• Cass. civ., sez. V, sentenze n. 20137 del 16 novembre 2012 e n. 19851 del 14 novembre 2012

  L’area edificabile comprende sia l’area edificabile di diritto, qualificata da uno strumento urbanistico, sia l’area edificabile di fatto, che, pur non essendo urbanisticamente qualificata, può avere una concreta vocazione edificatoria.

  Ai fini dell’imposta di registro, l’edificabilità non dipende esclusivamente dalla classificazione formale del piano regolatore. Occorre verificare anche la possibilità concreta di edificazione, desumibile da elementi oggettivi.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile anche senza un’esplicita destinazione edificatoria nello strumento urbanistico: rileva anche l’edificabilità di fatto o potenziale.
• La potenzialità edificatoria deve essere accertata concretamente mediante elementi quali vicinanza al centro abitato, sviluppo edilizio delle aree limitrofe, presenza di servizi pubblici, opere di urbanizzazione e collegamenti con centri urbani.
• La sola qualificazione agricola o l’assenza di un piano regolatore generale non sono sufficienti, da sole, a escludere un maggior valore imponibile ai fini dell’imposta di registro.
• In caso di contestazione del valore dichiarato, il giudice deve esaminare sia la natura edificatoria del terreno sia gli elementi estimativi concreti; l’annullamento dell’atto senza tale valutazione può richiedere la cassazione con rinvio.
• La decisione non ha stabilito definitivamente che il terreno fosse imponibile come edificabile: ha imposto al giudice di rinvio una nuova verifica concreta della sua potenzialità edificatoria e del relativo valore.