Cassazione Civile, Ordinanza n. 14949/2024 del 28/05/2024

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 2003 avente a oggetto un immobile sito in Catania, con previsione di un prezzo e versamento di una caparra confirmatoria. La promissaria acquirente agiva per ottenere la risoluzione del preliminare per inadempimento dei venditori, oltre al risarcimento del danno e alla restituzione del doppio della caparra. I promittenti venditori resistevano sostenendo che il contratto si fosse già risolto per fatto e responsabilità della promissaria acquirente, per mancata osservanza di pattuizioni contrattuali, tra cui il termine per stipulare il definitivo; proponevano inoltre domanda riconvenzionale per il risarcimento o indennizzo dovuto per la mancata disponibilità dell'immobile, che era stato concesso in comodato gratuito all'acquirente, e per l'asserita occupazione illegittima da parte di terzi. Il Tribunale riteneva essenziale il termine finale e dichiarava la risoluzione del preliminare per scadenza del termine, accogliendo la domanda riconvenzionale sull'occupazione. La Corte d'appello riformava invece la decisione: escludeva che il termine fosse essenziale, valorizzava la mancata sottoscrizione del preliminare da parte di tutti i comproprietari e la conseguente imputabilità dell'inadempimento ai promittenti venditori, condannandoli al pagamento del doppio della caparra e negando somme per l'occupazione dell'immobile. I ricorrenti censuravano tale decisione con sei motivi, denunciando soprattutto omesso esame di fatti decisivi, violazione delle norme sulla risoluzione per inadempimento e sul termine essenziale, erronea applicazione delle norme sulla vendita di cosa parzialmente altrui, motivazione apparente e cattiva valutazione delle prove, nonché erronea esclusione del risarcimento per occupazione dell'immobile e della ritenzione della caparra. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili o infondati tutti i motivi, osservando che i ricorsi miravano in realtà a una rivalutazione del merito; ha confermato che, in presenza di vendita di bene in comunione, la mancata sottoscrizione o il mancato consenso di alcuni comproprietari impedisce la valida formazione della volontà negoziale del lato venditore e giustifica l'inadempimento imputato ai promittenti venditori; ha inoltre ribadito che il vizio di motivazione apparente sussiste solo in ipotesi estreme, non ravvisabili nel caso concreto, e che la diversa valutazione delle prove non è sindacabile in cassazione. Quanto alla domanda relativa all'occupazione dell'immobile, la Corte ha escluso il relativo risarcimento in ragione dell'accertato inadempimento dei venditori e ha rigettato il ricorso, con condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dei promittenti venditori, confermando la sentenza d'appello che aveva dichiarato la risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile ai venditori, li aveva condannati a restituire il doppio della caparra confirmatoria alla promissaria acquirente e aveva escluso il diritto dei ricorrenti a conseguire somme per l'occupazione dell'immobile. La Corte ha affermato che i motivi prospettavano in sostanza una nuova valutazione del merito, preclusa in sede di legittimità, e che la motivazione della sentenza impugnata era sufficiente e non apparente. Ne è seguita la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato come norma sulla risoluzione del contratto per inadempimento; la Corte ne esclude una violazione perché la censura tendeva a una rivalutazione del merito e l'inadempimento dei venditori era stato accertato dal giudice di appello.

• art. 1455 c.c.

  richiamato in relazione alla gravità dell'inadempimento; la Corte ribadisce che la verifica della gravità e della tollerabilità del ritardo è questione di merito, non rivedibile in cassazione nei termini prospettati.

• art. 1457 c.c.

  richiamato sia dal giudice di merito sia nel ricorso; la Corte precisa che la valutazione sull'essenzialità del termine è questione di fatto e che, nel caso concreto, la sentenza d'appello ha correttamente escluso l'essenzialità del termine.

• art. 1460 c.c.

  richiamato nei motivi, senza autonoma incidenza decisoria nella pronuncia di legittimità.

• art. 1458 c.c.

  richiamato per escludere la pretesa restitutoria/risarcitoria relativa all'occupazione dell'immobile; la Corte conferma che, una volta accertato l'inadempimento dei venditori, non è dovuto il risarcimento per l'occupazione secondo la ricostruzione del giudice d'appello.

• art. 1478 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere la disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui; la Corte osserva che la decisione di merito si fonda sulla mancata sottoscrizione e sul mancato consenso di alcuni comproprietari, elementi sufficienti a giustificare l'inadempimento dei promittenti venditori.

• art. 2932 c.c.

  richiamato nella giurisprudenza citata dalla Corte sul preliminare avente a oggetto bene in comunione; si afferma che il promissario acquirente non può ottenere la sentenza costitutiva nei confronti dei soli comproprietari promittenti quando manca la volontà negoziale di uno di essi.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per denunciare la valutazione della prova; la Corte ribadisce che la violazione dell'art. 115 c.p.c. sussiste solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dei poteri riconosciuti, non quando si contesti la mera valutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato per censurare l'apprezzamento delle prove; la Corte afferma che non è deducibile come violazione di legge una mera critica alla valutazione del compendio istruttorio compiuta dal giudice di merito.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato in relazione alla dedotta nullità per motivazione apparente; la Corte esclude il vizio perché la sentenza impugnata presenta una motivazione esistente e intellegibile.

• art. 111 Cost.

  richiamato con riferimento al requisito costituzionale della motivazione; la Corte afferma che non ricorre un'anomalia motivazionale tale da integrare violazione costituzionale.

• art. 360 c.p.c.

  richiamato come base dei motivi di ricorso; la Corte precisa i limiti del controllo di legittimità, escludendo che possano essere veicolate sotto tali numeri censure di merito o nuova valutazione delle prove.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale parametro del contributo unificato ulteriore dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione non è consentito trasformare censure formalmente di violazione di legge o di vizio di motivazione in una richiesta di nuova valutazione del merito e delle prove.
• Nel preliminare di vendita di un bene in comunione, la mancata sottoscrizione o il mancato consenso di uno o più comproprietari impedisce la corretta formazione della volontà negoziale del lato promittente venditore e può integrare inadempimento rilevante.
• L'essenzialità del termine contrattuale e la valutazione della gravità del ritardo sono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, sindacabili in cassazione solo nei limiti rigorosi del vizio motivazionale o dell'errore di diritto.
• Il vizio di motivazione apparente ricorre solo quando il ragionamento decisorio non sia percepibile o sia obiettivamente incomprensibile, non quando la parte ritenga insufficiente o non condivisibile la motivazione.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non si configura per la semplice contestazione della valutazione delle prove, ma solo quando il giudice abbia fondato la decisione su prove non introdotte dalle parti o abbia violato specifiche regole legali di valutazione.

Come è indicizzato