Sentenza n. 1419/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato la comunicazione comunale del 17 febbraio 2025 con cui era stata dichiarata inefficace la SCIA presentata il 30 gennaio 2025 per il mutamento, senza opere edilizie, della destinazione d'uso di un'unità immobiliare situata in zona B, da direzionale a residenziale. È stata inoltre impugnata la deliberazione consiliare del 14 febbraio 2025, con cui il Comune aveva confermato le previsioni dell'art. 24 delle NTA del Piano operativo comunale e le relative limitazioni ai cambi di destinazione d'uso. Il primo motivo deduceva la violazione degli artt. 5, 97, 117 e 118 Cost., degli artt. 10, 22 e 23-ter d.P.R. 380/2001, della disciplina regionale toscana e delle linee guida ministeriali, sostenendo che il Comune non potesse mantenere limitazioni incompatibili con la novella dell'art. 23-ter introdotta dal decreto Salva Casa. Il secondo motivo contestava la delibera e la comunicazione di inefficacia per violazione dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 e della normativa regionale, nonché per eccesso di potere sotto forma di carenza di istruttoria, difetto o erroneità della motivazione, carenza dei presupposti, travisamento, illogicità, contraddittorietà, irragionevolezza e sviamento. Il ricorrente sosteneva che le specifiche condizioni comunali dovessero essere oggetto di una nuova, concreta e adeguata valutazione e non potessero consistere nella mera reiterazione delle previgenti NTA; lamentava inoltre che il cambio d'uso non comportasse aumento del carico urbanistico e che, comunque, fossero stati versati gli eventuali oneri. Con il terzo motivo, formulato in via subordinata, si deduceva la violazione del principio tempus regit actum: la SCIA era stata presentata prima dell'adozione e della pubblicazione della deliberazione consiliare, sicché il controllo avrebbe dovuto essere effettuato sulla base della disciplina vigente al momento della presentazione della segnalazione.

La decisione

Il TAR ha respinto la richiesta del Comune di rinvio dell'udienza, non ravvisando le eccezionali ragioni richieste dall'art. 73, comma 1-bis, c.p.a. Ha dichiarato inammissibili, per carenza di interesse, le censure rivolte direttamente contro la deliberazione consiliare n. 7/2025, poiché tale atto era successivo alla presentazione della SCIA e non poteva trovare applicazione alla fattispecie concreta. Nel merito della comunicazione di inefficacia, il ricorso è stato accolto. Il Collegio ha ritenuto che l'art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001, nella formulazione introdotta dal decreto Salva Casa, ammetta il mutamento verticale della destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse, compreso il passaggio da direzionale a residenziale, per una singola unità immobiliare ubicata in zona A, B o C, nel rispetto della normativa di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali. Tali condizioni devono essere oggettive, non discriminatorie, realmente specifiche e adeguatamente motivate in relazione a esigenze concrete di governo del territorio, come il decoro urbano, la salute o la sicurezza pubblica; non possono essere desunte implicitamente da previgenti strumenti urbanistici restrittivi. Il Comune non poteva applicare retroattivamente la deliberazione del 14 febbraio 2025 a una SCIA presentata il 30 gennaio 2025. Inoltre, l'art. 24 delle NTA del precedente Piano operativo comunale, nella parte in cui impediva il cambio d'uso direzionale-residenziale, è stato ritenuto incompatibile con la sopravvenuta disciplina primaria dell'art. 23-ter e quindi disapplicabile. La successiva deliberazione comunale non poteva sanare tale incompatibilità né operare rispetto alla SCIA già presentata. Poiché il mutamento d'uso risultava conforme alla disciplina statale vigente al momento della presentazione della SCIA, il TAR ha annullato la comunicazione di inefficacia e la diffida all'esecuzione. Le ulteriori censure sono state assorbite. Le spese sono state integralmente compensate in ragione della novità e peculiarità delle questioni.

Norme richiamate

• art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001

  Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis, b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B), e C) ... ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

  La disposizione consente, a determinate condizioni, il mutamento verticale di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse per singole unità immobiliari ubicate in zone A, B e C. Le specifiche condizioni comunali devono essere oggettive, non discriminatorie, specifiche e adeguatamente motivate; le previgenti prescrizioni urbanistiche incompatibili con la norma primaria devono essere disapplicate.

• art. 19 l. 241/1990

  È richiamato con riferimento al regime della SCIA e al controllo amministrativo sull'attività segnalata.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  Esprime il principio tempus regit actum: la disciplina applicabile e i presupposti del controllo devono essere valutati con riferimento al momento della presentazione della SCIA.

• artt. 1, 3, 4 e 8 disp. prel. c.c.

  Il contrasto tra le previgenti NTA comunali, di rango regolamentare, e la sopravvenuta disciplina primaria statale deve essere risolto mediante prevalenza e disapplicazione della fonte inferiore incompatibile.

• art. 145, comma 6, l.r. Toscana 65/2014

  È la disposizione regionale in base alla quale il Comune ha dichiarato l'inefficacia della SCIA e disposto il divieto di prosecuzione dell'intervento e il ripristino.

• art. 73, comma 1-bis, d.lgs. 104/2010

  Il rinvio dell'udienza può essere disposto solo in presenza di eccezionali e gravi ragioni idonee a incidere sulle esigenze fondamentali di tutela del diritto di difesa.

• art. 24 NTA del Piano operativo comunale

  Tutti gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di destinazione d’uso sono subordinati alla verifica degli standard previsti dal P.S., dei rapporti minimi di cui al D.M. 1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati prevista dalle vigenti normative.

  La disposizione, nella parte in cui impediva il cambio d'uso da direzionale a residenziale in zona B, è stata ritenuta incompatibile con l'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 e disapplicata.

• D.M. 1444/1968

  Le zone A, B e C individuate dal decreto costituiscono l'ambito territoriale nel quale l'art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, consente i mutamenti di destinazione d'uso considerati.

Massime di principio

• Il controllo amministrativo sulla SCIA deve essere esercitato sulla base dei requisiti e dei presupposti di legge esistenti al momento della presentazione della segnalazione; una disciplina comunale successiva non può essere applicata retroattivamente alla SCIA già presentata.
• L'art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001 consente il mutamento verticale della destinazione d'uso di una singola unità immobiliare, anche tra categorie funzionali diverse, quando l'immobile è ubicato in zona A, B o C, salvo il rispetto della normativa di settore e di specifiche condizioni comunali.
• Le specifiche condizioni che gli strumenti urbanistici comunali possono fissare ai sensi dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 devono essere espresse, oggettive, non discriminatorie e adeguatamente motivate sulla base di concrete esigenze di ordinato assetto del territorio; non possono essere ricavate implicitamente da prescrizioni urbanistiche anteriori alla riforma.
• Le previgenti norme tecniche di attuazione comunali che impediscano o limitino in modo incompatibile i mutamenti di destinazione d'uso ammessi dall'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 devono essere disapplicate, in quanto fonte regolamentare subordinata alla disciplina statale primaria sopravvenuta.
• La deliberazione comunale successiva alla presentazione della SCIA, anche se diretta a confermare o motivare prescrizioni urbanistiche preesistenti, non può regolare la fattispecie già perfezionata sotto il vigore della disciplina applicabile al momento della segnalazione.

Come è indicizzato