Cassazione Civile, Ordinanza n. 20167/2024 del 22/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, originariamente stipulato nel 2002 per un immobile commerciale poi sublocato e, in corso di rapporto, ceduto/subentrato alla società ricorrente. Il canone era pattuito con importi crescenti per periodi successivi e, dal 2008, con aggiornamento ISTAT. Nel 2017 la locatrice intimava sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni da maggio 2015 a gennaio 2017 e chiedeva anche decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto per inadempimento e condannava la conduttrice al pagamento della somma dovuta; la Corte d'appello rigettava il gravame, ritenendo valida la clausola del canone 'a scaletta' perché non diretta a eludere il divieto dell'art. 32 L. 392/1978. In cassazione la conduttrice deduceva: 1) omesso esame di fatti decisivi e motivazione apparente/illogica, sostenendo che la Corte territoriale avesse errato nel qualificare gli importi come semplici rate di un canone complessivo e che la clausola fosse nulla perché gli aumenti erano superiori all'adeguamento ISTAT; 2) violazione degli artt. 32 e 79 L. 392/1978, assumendo la nullità della clausola di canone crescente nelle locazioni non abitative quando gli incrementi superino il mero aggiornamento monetario; 3) omesso esame e vizio motivazionale sulla reiezione del motivo d'appello relativo alla c.t.u., lamentando che il valore locatizio dell'immobile nel 2002 avrebbe imposto la rinnovazione della consulenza tecnica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi, osservando che nella locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione è legittima la pattuizione di un canone differenziato e crescente per frazioni successive di tempo, sia in sede di stipula sia in corso di rapporto, purché non emerga che le parti abbiano surrettiziamente perseguito il solo scopo di neutralizzare la svalutazione monetaria in elusione dei limiti dell'art. 32 L. 392/1978; onere che incombe sulla parte che deduce la nullità. Nel caso concreto la Corte territoriale aveva accertato, con interpretazione del contratto e delle circostanze, che non era stata fornita prova dell'elusione e che il meccanismo pattizio poteva persino risultare di ausilio al conduttore nei primi anni. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non riportava adeguatamente il contenuto del motivo d'appello asseritamente mal deciso e perché, in ogni caso, la rinnovazione della c.t.u. rientra nella discrezionalità del giudice di merito, non censurabile in cassazione se la motivazione sia sufficiente. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 32 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Negli affitti non abitativi limita l'aggiornamento del canone, ma non preclude in assoluto la pattuizione di un canone crescente; la nullità opera solo se la clausola è usata per eludere surrettiziamente la disciplina di contenimento della svalutazione monetaria.

• art. 79, comma 1, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Prevede la sanzione di nullità delle pattuizioni elusive dei limiti imposti dalla legge sulle locazioni.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Invocato per la dedotta violazione di legge sulla validità della clausola del canone; la Corte ha escluso la violazione perché la pattuizione è astrattamente lecita se non elusiva.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame o motivazione apparente non è configurabile quando la doglianza si risolva in una diversa lettura del contratto o in censure di merito; inoltre il motivo deve essere specifico e autosufficiente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato quale base di calcolo dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione è ammissibile la clausola che preveda un canone a scaletta o progressivamente crescente, anche con effetti in corso di rapporto, se essa esprime una libera pattuizione economica e non un meccanismo elusivo del divieto di aumenti finalizzati a neutralizzare la svalutazione monetaria.
• La nullità della clausola di canone crescente non discende automaticamente dal fatto che gli aumenti siano superiori all'indice ISTAT: occorre dimostrare, sulla base del testo contrattuale o di elementi extratestuali, che le parti abbiano perseguito surrettiziamente il solo scopo di aggirare l'art. 32 L. 392/1978.
• Chi invochi la nullità di una pattuizione di locazione per elusione dell'aggiornamento monetario sopporta l'onere di allegare e provare gli elementi da cui desumere la reale finalità elusiva delle parti.
• Il ricorso per cassazione che censuri la motivazione sul punto della qualificazione del canone non può limitarsi a riproporre valutazioni di merito o contestazioni assertive, ma deve denunciare specifiche violazioni dei canoni ermeneutici o un effettivo vizio di legittimità.
• La rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione quando la decisione sia sorretta da una motivazione complessivamente sufficiente e non emergano lacune decisive.
• Un motivo di ricorso che censuri la decisione su un motivo di appello deve riportare in modo adeguato il contenuto della doglianza di merito, altrimenti incorre in inammissibilità per difetto di specificità.

Come è indicizzato