Sentenza del 02/12/2021 n. 37854 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia rettificava il valore dichiarato nell'atto di compravendita del 21/12/2006 basandosi su: a) qualificazione della zona come semiperiferica ma con intensivi insediamenti abitativi; b) comparazione con un altro negozio (atto del 1/6/2006) ritenuto simile; c) quotazioni OMI che davano un valore unitario compreso tra Euro 2.050 e 2.790/mq. La contribuente contestava la qualificazione della zona (sostenendo che l'immobile è in estrema periferia priva delle caratteristiche indicate), la non confrontabilità del negozio assunto a compara (diversa zona) e l'uso esclusivo dei valori OMI, producendo documenti comunali a supporto.

La decisione

La CTP di L'Aquila aveva parzialmente accolto il ricorso diminuendo la rettifica dell'Ufficio. La CTR d'Abruzzo rigettava l'appello dell'Agenzia confermando la motivazione che aveva fatto prevalere le quotazioni OMI (media ponderata tra minimo e massimo per zona periferica). La contribuente ricorreva in Cassazione su tre motivi: (i) violazione del D.P.R. n.131/1986 art.51 comma 1 e della riforma della L. n.88/2009 che aveva eliminato la presunzione legale; (ii) errata applicazione dei valori OMI come unico parametro; (iii) carenza di motivazione della sentenza di appello. La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi (assorbendo il terzo), rilevando che dopo la L. n.88/2009 le rilevazioni OMI costituiscono solo un indizio e non possono essere valutate in via atomistica: devono essere corroborate da altri elementi e inserite nel più ampio contesto fattuale. Poiché la CTR aveva fatto affidamento quasi esclusivo sui dati OMI senza valutare gli altri elementi prodotti dalla ricorrente (es. certificato comunale, disomogeneità della zona del tertium comparationis), la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata ad altra sezione della CTR Abruzzo per nuovo esame e regolazione spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  "per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'infedeltà dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'art. 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi"

  La Corte ricorda che questa presunzione legale è stata modificata dalla L. n.88/2009: le rilevazioni OMI non costituiscono più una prova legale piena ma solo un indizio valutabile insieme ad altri elementi

• L. 7 luglio 2009, n. 88, art. 24

  La modifica ha eliminato la presunzione legale relativa prevista dal D.P.R. 600/1973, art.39; d'ora in poi le presunzioni utilizzate per ricostruire un valore devono essere presunzioni semplici, gravi, precise e concordanti, pertanto le quotazioni OMI sono solo un elemento indiziario e non possono da sole giustificare la rettifica

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  I giudici tributari devono valutare i parametri e i confronti (tertium comparationis) con riferimento all'effettiva corrispondenza di zona, destinazione e caratteristiche; non è sufficiente applicare meccanicamente i valori OMI senza contestualizzazione

• D.P.R. n. 633 del 1972, art. 54, comma 3

  Citato in relazione alla medesima materia fiscale e alla modifica operata dalla L. n.88/2009 che ha inciso anche su disposizioni IVA connesse

• D.L. n. 223 del 2006

  Riferimento storico: il decreto aveva introdotto regole sul valore normale per gli accertamenti immobiliari poi modificate/abrogate dalla L. n.88/2009

• Giurisprudenza: Cass. sez. V, n. 2155/2019

  Richiamata dalla Corte per affermare il principio consolidato che le quotazioni OMI rappresentano un indizio del valore venale e devono essere inserite nel più ampio contesto probatorio

Massime di principio

• Le quotazioni OMI costituiscono un indizio rilevante ma non possono da sole giustificare la rettifica del valore dichiarato: il loro valore probatorio va valutato insieme ad altri elementi documentali e fattuali
• Dopo la L. n.88/2009 le rettifiche fondate su elementi presuntivi richiedono presunzioni semplici ma gravi, precise e concordanti: l'Ufficio deve fornire più elementi probatori oltre alle sole quotazioni OMI
• Il tertium comparationis deve essere realmente omogeneo (stessa zona, stessa destinazione e caratteristiche comparabili); l'uso di un immobile in zona diversa può invalidare la comparazione
• Il giudice tributario che conferma o ridetermina il valore deve motivare in modo esauriente l'uso dei parametri OMI e spiegare come gli altri elementi di fatto supportino la scelta (divieto di valutazione 'atomistica')
• Il contribuente può efficacemente contestare la rettifica producendo certificazioni comunali, documenti che provino la diversa ubicazione/caratteristiche e qualsiasi altro elemento che contraddica la presunzione basata sulle quotazioni OMI
• Se il giudice d'appello si limita ad applicare i valori OMI senza valutare la documentazione probatoria contraria, la decisione può essere cassata e rinviata per nuovo esame