Sentenza del 18/01/2021 n. 412 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

L'ufficio aveva determinato un maggior reddito e liquidato maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale ritenendo che il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita fosse inferiore al valore normale dell'immobile desumibile dalle quotazioni OMI; il contribuente ha contestato la fondatezza di tale rettifica basata sulle sole stime OMI

La decisione

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'accertamento fondato esclusivamente sullo scostamento tra prezzo dichiarato e quotazioni OMI è insufficiente: per rettificare il prezzo e liquidare maggiori imposte è necessario che sussistano ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti. Di conseguenza l'accertamento fondato unicamente sulle stime OMI è stato censurato (annullato o rimesso per nuovo esame in mancanza di altri indici probatori)

Norme richiamate

• Cass. ord. 23 maggio 2019 n.13992

  La pronuncia interpreta la giurisprudenza consolidata nel senso che le quotazioni OMI costituiscono un elemento indicativo ma non possono, da sole, giustificare la rettifica del corrispettivo dichiarato; per una rettifica serve un complesso probatorio integrato da indizi seri, precisi e concordanti

Massime di principio

• Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come parametro indicativo del valore di mercato, ma non come unica prova per rettificare il prezzo dichiarato in un atto di trasferimento immobiliare
• La prova della maggiore capacità contributiva gravante sull'amministrazione finanziaria richiede elementi indiziari supplementari: comparabili certi, perizie tecniche, contratti similari, pubblicità di vendita, condizioni dell'immobile o elementi urbanistici che giustifichino lo scarto
• L'onere probatorio rimane sull'ufficio che vuole effettuare la rettifica: deve dimostrare con elementi gravi, precisi e concordanti che il prezzo dichiarato non corrisponde al valore normale
• Per il contribuente è strategico raccogliere e conservare documentazione che dimostri il valore di mercato effettivo (perizie, attestazioni di agenzie, annunci, certificazioni dello stato dell'immobile) e sollevare l'eccezione dell'insufficienza probatoria se l'accertamento si basa solo su OMI
• In sede di contenzioso, l'uso combinato di OMI e di altri elementi probatori può legittimare la rettifica; viceversa l'OMI isolato difficilmente supera il vaglio di legittimità
• Gli uffici che procedono ad accertamenti basati su quotazioni devono motivare puntualmente perché le quotazioni generali si ritengono rappresentative del caso concreto e indicare gli ulteriori elementi che supportano la rettifica