Cassazione Civile, Sentenza n. 36963/2022 del 16/12/2022

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva respinto la domanda di rimozione di una loggia-balcone basata sull'esistenza di una servitù e di un regolamento di supercondominio. I punti principali erano: (a) la rilevanza della fusione per incorporazione (BENI IMMOBILI ITALIA SPA -> IMMOFIN -> oggi TECNOPLAN) come successione universale nei rapporti oggetto della controversia; (b) l'opponibilità del regolamento di supercondominio e delle clausole contrattuali richiamate negli atti di acquisto; (c) vizio di motivazione e mancata verifica da parte della Corte territoriale se il regolamento fosse richiamato negli atti dei controricorrenti o trascritto. Inoltre si deduceva errata interpretazione dei contratti e mancata considerazione dell'identità del complesso "Milano San Felice" con il supercondominio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso: ha ritenuto fondati il primo, il secondo e il quarto motivo (vizi di diritto relativi alla efficacia della fusione pre-2004, motivazione inadeguata della Corte d'appello e mancata applicazione dei principi sull'opponibilità dei regolamenti contrattuali di supercondominio). Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Milano in diversa composizione perché verifichi i profili di fatto rimessi (in particolare: se la ricorrente sia titolare di un'unità immobiliare affetta dalla servitù e se il regolamento di supercondominio fosse richiamato negli atti di acquisto dei controricorrenti o fosse stato trascritto). Ha inoltre dichiarato inammissibili alcune produzioni documentali depositate in cassazione e ha assorbito i restanti motivi. La Corte provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2504 c.c.

  Riferimento alla disciplina della fusione antecedente alla riforma; la cassazione conferma che la fusione per incorporazione, secondo la disciplina previgente al 2004, determina successione universale della incorporante nei rapporti dell'incorporata.

• art. 2504-bis c.c.

  Richiamato per distinguere la disciplina innovativa entrata in vigore nel 2004: la Corte segnala che la nuova norma non è applicabile a fusioni anteriori e non può essere estesa retroattivamente.

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  Norme di interpretazione del contratto: la Corte ricorda che per censurare l'interpretazione del giudice di merito in Cassazione occorre indicare come sia stata violata la regola legale di interpretazione, non limitarsi a proporre un'interpretazione alternativa.

• art. 1372 c.c.

  Principio generale sulla formazione del contratto; citato nel contesto delle doglianze sull'interpretazione e collegamento negoziale tra titoli.

• art. 1411 c.c.

  Schema del contratto a favore di terzi evocato dalla ricorrente per sostenere la reciprocità della servitù negli atti d'acquisto; la Corte valuta la rilevanza solo in presenza della prova della catena negoziale.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato in relazione alla natura e all'efficacia del regolamento di condominio; la Corte richiama la giurisprudenza che qualifica come vincolanti i regolamenti contrattuali predisposti dall'originario unico proprietario se richiamati o trascritti.

• art. 2643 n. 4) c.c.

  Norma in tema di trascrizione di atti: la Corte indica che la trascrizione del regolamento può rendere il vincolo opponibile ai successivi acquirenti.

• art. 2659 n. 2) c.c.

  Richiesto per la disciplina delle trascrizioni: la Corte sottolinea l'effetto opponibile di una trascrizione del regolamento anteriormente agli atti di acquisto.

• art. 360 c.p.c.

  Norma di ammissibilità dei motivi in cassazione: il ricorso è stato articolato e valutato nei termini previsti dall'art. 360 (n. 3 e n. 4) per le questioni di diritto e motivazione.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per il vizio di motivazione; la Corte ha rilevato violazione del requisito minimo di motivazione (n. 4) per motivazione incomprensibile, con conseguente nullità della sentenza impugnata.

• art. 111 Cost.

  Riferimento al parametro costituzionale del "minimo di motivazione" richiesto dal giusto processo: la sentenza impugnata è stata censurata per motivazione opaca e contraddittoria, in violazione dell'art. 111 Cost.

• art. 24 Cost.

  Citando il diritto di difesa, la ricorrente lamentava motivazione incomprensibile; la Corte ha valutato la doglianza nel quadro della insufficiente motivazione del giudice d'appello.

• art. 23, comma 8-bis, d.l. n. 137/2020 (introdotto dalla l. 18/12/2020 n. 176)

  Norma processuale richiamata per le modalità di trattazione del ricorso in camera di consiglio senza discussione orale, applicata al procedimento di cassazione.

Massime di principio

• La fusione societaria (per incorporazione) anteriore alla riforma del 2004 opera come successione universale: l'incorporante subentra nei rapporti dell'incorporata e ciò può incidere sulla titolarità dei diritti reali collegati ai fondi, purché la prova della fusione sia adeguatamente accertata dal giudice di merito.
• La servitù è un diritto reale relativo a fondi: si applica la regola che chi invoca di essere "titolare della servitù" lo è in quanto proprietario del fondo dominante; dunque le questioni di legittimazione dipendono dalla titolarità del fondo interessato.
• Per rendere opponibile ai successivi acquirenti un regolamento contrattuale (o di supercondominio) predisposto dall'originario proprietario è necessario dimostrare o che il regolamento sia stato richiamato nei singoli atti di acquisto (in tal caso ne fa parte per relationem) o che sia stato trascritto nei registri immobiliari anteriormente agli atti di acquisto.
• In sede di cassazione la censura sull'interpretazione dei contratti richiede l'indicazione puntuale delle norme di interpretazione violate (artt. 1362 e ss.) e la spiegazione del modo in cui il giudice di merito si sia discostato da tali regole; la mera proposta di un'interpretazione alternativa non è sufficiente.
• La Corte d'appello deve fornire una motivazione chiara e non contraddittoria: argomentazioni opache o apodittiche possono integrare vizio assorbente di motivazione tale da imporre la cassazione con rinvio.
• In controversie su servitù e regolamenti di supercondominio è cruciale l'accertamento probatorio in fatto (es. esistenza della clausola nei titoli, trascrizioni, catena delle cessioni); la mancanza di tali accertamenti rende la decisione di merito vulnerabile in Cassazione.
• Nel valutare l'opponibilità di vincoli sulle porzioni di proprietà esclusiva, occorre distinguere tra efficacia personale (obbligazioni) e reale (servitù) e verificare che il vincolo contrattuale ricada effettivamente nella sfera del diritto reale sui fondi.