L.R. Abruzzo 49/2012

Incentivi regionali per riqualificazione edilizia e urbana

La legge della Regione Abruzzo introduce un sistema di premialità urbanistico-edilizie per favorire la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, la riqualificazione di aree degradate, il recupero di edifici non residenziali dismessi o da rilocalizzare e il miglioramento dell’efficienza energetica e dell’uso di fonti rinnovabili. La disciplina opera nel territorio regionale ed è coordinata, per quanto non regolato, con la normativa statale sul cosiddetto "piano casa".

Ambito di applicazione e scelte comunali

I Comuni possono deliberare l’adesione alle misure incentivanti previste dalla legge, in tutto o in parte del territorio comunale, sulla base di valutazioni urbanistiche, edilizie, paesaggistiche, ambientali e del diverso grado di saturazione edilizia. Il provvedimento comunale non ha natura di pianificazione urbanistica e può essere aggiornato per sopravvenute esigenze pubbliche o mutate condizioni territoriali. I Comuni possono inoltre individuare zone in cui restano fermi altezze massime e distanze minime degli strumenti urbanistici vigenti.

Nel contesto dei piani attuativi e degli strumenti urbanistici richiamati dalla legge, gli incrementi volumetrici o di superficie devono comunque rispettare gli standard minimi e le disposizioni del D.M. 1444/1968, oltre alle previsioni sulle urbanizzazioni primarie e secondarie contenute nel PRG.

Rapporto con la normativa statale e regole generali

Restano applicabili le misure dell’art. 5 del D.L. 70/2011, ove non disciplinato dalla legge regionale, e comunque come disciplina alternativa nei limiti ivi previsti. Per gli interventi di demolizione e ricostruzione si applicano, in quanto compatibili, le regole dell’art. 2-bis, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001.

La legge consente anche la delocalizzazione di volumetrie in aree diverse nella disponibilità del medesimo proponente, purché totalmente o parzialmente edificate e totalmente urbanizzate, diverse dalle zone A; per la delocalizzazione di più fabbricati è richiesto il ricorso a interventi di recupero urbano secondo la normativa urbanistica regionale.

Requisiti, definizioni ed esclusioni

Le premialità si applicano agli edifici esistenti e a volumetrie legittimamente esistenti al momento indicato dalla legge. Sono considerati esistenti, in via generale, gli edifici tali alla data di pubblicazione del D.L. 70/2011; nei Comuni del cratere sismico del 6 aprile 2009, quelli esistenti a tale data, se ricorrono le condizioni previste.

Sono esclusi, tra gli altri:

• gli edifici abusivi o totalmente difformi, salvo quelli sanati;
• gli immobili nei centri storici o nuclei antichi;
• gli edifici o tessuti edilizi di valore storico, culturale e architettonico;
• gli immobili in aree con vincoli di inedificabilità assoluta o con pericolosità geologica/idraulica incompatibile;
• i beni in zona A del Piano regionale paesistico, salvo specifiche eccezioni;
• gli edifici vincolati ai sensi della parte II del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Premialità per edifici residenziali

Per gli interventi su immobili residenziali sono riconosciuti aumenti di volumetria:

• 20% della volumetria esistente, come misura base;
• fino al 40% complessivo se il proprietario reperisce gli standard necessari o li monetizza;
• ulteriore 10% se l’intervento raggiunge la classe energetica A;
• ulteriore 15% se la qualificazione energetica è superiore alla classe A.

Gli standard possono essere reperiti o monetizzati secondo il costo di acquisizione di aree equivalenti; i proventi della monetizzazione sono vincolati all’acquisizione e alla realizzazione o riqualificazione di aree, parcheggi, urbanizzazioni secondarie, servizi di quartiere e abbattimento delle barriere architettoniche. Per i parcheggi pertinenziali va comunque garantita la misura minima di 1 mq ogni 10 mc.

Premialità per edifici non residenziali

Per gli immobili a uso non residenziale sono previsti incrementi di superficie utile lorda:

• 10% della superficie esistente come misura base;
• ulteriore 10% se il proprietario reperisce gli standard per l’intero ampliamento o li monetizza;
• ulteriore 10% se l’intervento raggiunge la classe energetica B;
• ulteriore 10% se l’intervento raggiunge la classe energetica A;
• ulteriore 5% aggiuntivo per demolizione e ricostruzione con smantellamento e bonifica di edifici con coperture in amianto, se di superficie minima pari a 100 mq e censiti nel Piano regionale amianto.

Anche in questo caso i proventi della monetizzazione sono vincolati a parcheggi, urbanizzazioni secondarie, servizi di quartiere, riqualificazione delle opere e abbattimento delle barriere architettoniche. I parcheggi pertinenziali privati e pubblici devono essere reperiti nella misura minima prevista dalla normativa di settore per la specifica destinazione.

La misura premiale collegata alla bonifica dell’amianto non è cumulabile con altri incentivi statali o regionali.

Cumulo, alternative e limiti delle premialità

Le diverse misure incentivanti possono essere richieste anche contestualmente, ma senza superare i singoli parametri previsti per le specifiche destinazioni. Le premialità non sono cumulabili con gli incentivi riconosciuti dalla L.R. 16/2009.

Per gli edifici a uso promiscuo, le volumetrie e superfici di riferimento si calcolano sulle distinte tipologie esistenti e asseverate dal tecnico abilitato.

Modifiche di destinazione d’uso

Le modifiche di destinazione d’uso, anche se realizzate tramite gli interventi incentivati, sono ammissibili solo tra destinazioni compatibili o complementari. La disciplina richiama espressamente la normativa urbanistica regionale sopravvenuta in tema di compatibilità, complementarietà e modifiche di destinazione d’uso.

Per gli immobili che hanno beneficiato di contributi pubblici, il cambio d’uso resta possibile solo nel rispetto dei vincoli contenuti nei relativi atti concessori.

Interventi di sagoma e disposizioni procedurali

Gli interventi ammessi possono comportare modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli edifici esistenti, nel rispetto del D.M. 1444/1968.

Le previsioni originarie sui poteri sostitutivi provinciali e su alcune semplificazioni procedurali risultano abrogate nel testo vigente, ma resta nel quadro complessivo il coordinamento con la disciplina regionale e comunale dei titoli edilizi.

Regime transitorio

Le istanze presentate ai sensi della normativa statale prima dell’entrata in vigore della legge regionale possono essere integrate per accedere alle premialità regionali, se previste dall’atto comunale. Gli edifici che hanno già usufruito degli incrementi statali o per i quali siano stati già rilasciati titoli edilizi possono accedere alle misure regionali previa decurtazione delle premialità già ottenute a livello nazionale. Per gli interventi in corso alla data di entrata in vigore della legge, si applicano sia gli incentivi statali sia quelli regionali, nei limiti della disciplina vigente.

Modifiche ad altre leggi regionali

La legge interviene anche su altre disposizioni regionali, tra cui:

• la possibilità, per i Comuni con meno di 5.000 abitanti, di ottenere dalla Giunta regionale l’autorizzazione a destinare per un periodo limitato gli alloggi ERP inseriti nei piani di vendita a finalità di pubblico servizio;
• l’introduzione dei poteri sostitutivi provinciali in materia di rilascio di titoli abilitativi;
• l’adeguamento di alcune norme su alienazione ERP e oneri di urbanizzazione.

Oneri di urbanizzazione e copertura finanziaria

Gli interventi disciplinati dalla legge comportano il pagamento al Comune del contributo di costruzione, da versare a conguaglio se già parzialmente corrisposto, e in misura doppia degli oneri di urbanizzazione. La maggiorazione degli oneri è corrisposta alla Regione Abruzzo secondo le modalità indicate dalla legge ed è destinata, anche tramite appositi capitoli di bilancio, a interventi in favore dei Comuni per la pianificazione.

Decadenza normativa

La legge è stata espressamente destinata ad abrogazione dal 1° gennaio 2028, sicché il suo rilievo pratico è temporalmente limitato e attualmente destinato a esaurirsi entro tale data.