Cassazione Civile, Ordinanza n. 23181/2023 del 31/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da interventi realizzati da una condomina su un lastrico solare ritenuto di proprietà comune: un pergolato in acciaio, l'ampliamento di un vano tecnico e dei cavidotti, una veranda sul lato est poggiante su mensole strutturali e una vasca idromassaggio, oltre alla fisica incorporazione di un vano destinato alle macchine dell'ascensore. Il condominio ha chiesto e ottenuto in primo e secondo grado l'accertamento della natura innovativa e non autorizzata delle opere, con condanna alla demolizione e al ripristino, nonché alla rimozione delle opere relative al vano ascensore. La ricorrente ha censurato la sentenza d'appello con sette motivi: 1) falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che il lastrico solare non fosse comune perché trasferito al suo dante causa con decreto tavolare che ne prevedeva l'uso perpetuo ed esclusivo, e che quindi le opere non richiedessero autorizzazione condominiale; 2) violazione dell'art. 2697 c.c., assumendo che l'onere di provare il pericolo per la statica spettasse al condominio; 3-6) violazione dell'art. 115 c.p.c., deducendo che la Corte d'appello avrebbe trascurato il certificato di regolare esecuzione e le valutazioni della CTU, avrebbe erroneamente ravvisato un pregiudizio al decoro architettonico e avrebbe basato la decisione sul vano ascensore su questioni estranee; 7) violazione dell'art. 1372 c.c., lamentando l'erronea interpretazione del regolamento condominiale quanto ai limiti alle modifiche dell'architettura e al decoro. La Suprema Corte ha respinto tutte le censure, ritenendo che la ricorrente mirasse soprattutto a un riesame del merito e che, comunque, la presunzione di condominialità del lastrico solare non fosse vinta dal titolo prodotto, né sussistesse violazione delle regole sull'onere della prova o sulla valutazione delle prove; inoltre il settimo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha confermato la decisione di merito che aveva qualificato come innovazioni non autorizzate le opere realizzate sul lastrico solare comune e aveva disposto la demolizione e il ripristino, oltre alla demolizione delle opere relative al vano destinato alle macchine dell'ascensore e alla rimessione in pristino. Sul piano motivazionale, la Corte ha chiarito che la contestazione sulla proprietà del lastrico solare non integrava una vera violazione di legge ma una critica all'accertamento in fatto; ha ribadito che la presunzione di condominialità del lastrico può essere superata solo da un titolo idoneo in senso rigoroso, non bastando l'uso esclusivo o il richiamo peritale; ha escluso la violazione dell'art. 2697 c.c. perché il giudice di merito aveva accertato in positivo il pregiudizio statico; ha escluso la violazione dell'art. 115 c.p.c. perché la Corte territoriale aveva semplicemente attribuito diverso peso alle prove ritualmente acquisite; ha ritenuto inammissibile la censura sul regolamento condominiale per mancanza di trascrizione del testo rilevante. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese e alla sussistenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Il lastrico solare di copertura è presunto comune; la presunzione può essere vinta solo con un titolo chiaro e idoneo, non con la mera attribuzione dell'uso esclusivo o con elementi catastali o peritali.

• art. 2697 c.c.

  La violazione si configura solo se l'onere probatorio viene attribuito alla parte sbagliata; nel caso concreto il pregiudizio statico è stato accertato in positivo dal giudice di merito, senza inversione dell'onere della prova.

• art. 115 c.p.c.

  Non c'è violazione quando il giudice valuta le prove ritualmente acquisite attribuendo maggior peso ad alcune rispetto ad altre; la censura non può trasformarsi in richiesta di nuovo esame del merito.

• art. 116 c.p.c.

  La scelta tra le diverse risultanze probatorie e il giudizio sulla loro attendibilità sono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La deduzione di violazione o falsa applicazione di legge non può essere usata per contestare l'accertamento in fatto o la valutazione delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non il cattivo esercizio della valutazione delle prove o l'omessa considerazione di singoli elementi istruttori.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme sulle questioni di fatto, il ricorso per cassazione è limitato ai motivi di cui ai nn. 1-4 dell'art. 360 c.p.c.

• art. 1372 c.c.

  La censura sulla portata del regolamento condominiale richiede la specifica trascrizione delle clausole rilevanti per consentire il controllo di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso è dovuta l'attestazione della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• La presunzione di condominialità del lastrico solare di copertura può essere superata solo mediante un titolo di acquisto o di provenienza che attribuisca in modo chiaro ed univoco la proprietà esclusiva; l'uso perpetuo ed esclusivo, i dati catastali o le mere valutazioni tecniche non sono sufficienti.
• La deduzione di violazione di legge ex art. 360, n. 3, c.p.c. è inammissibile quando mira in realtà a contestare l'accertamento dei fatti o la valutazione del materiale probatorio compiuti dal giudice di merito.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice distribuisce l'onere della prova in modo erroneo; non ricorre quando la decisione si fonda su un accertamento positivo del fatto controverso.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. non sussiste se il giudice decide sulla base di prove ritualmente acquisite e si limita ad attribuire maggiore attendibilità ad alcune risultanze rispetto ad altre.
• In presenza di doppia conforme sulle questioni di fatto, il ricorso per cassazione non può essere usato per ottenere una nuova valutazione del merito, ma solo per i vizi tipizzati ammessi dalla norma.
• Le censure relative a un regolamento condominiale devono indicare e trascrivere le clausole pertinenti, altrimenti sono inammissibili per difetto di autosufficienza.

Come è indicizzato