Sentenza del 22/04/2025 n. 324 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato due avvisi notificati il 16/01/2024, relativi all’acquisto del 05/11/2019 e al mutuo collegato: l’Ufficio aveva revocato le agevolazioni prima casa, chiedendo € 5.002,00 di maggiore imposta di registro e € 3.850,00 di maggiore imposta sostitutiva sul mutuo, oltre interessi e sanzioni. Dopo aver venduto l’immobile agevolato il 15/01/2021, il contribuente aveva acquistato un altro immobile il 22/09/2021, entro un anno, e sosteneva di averlo adibito ad abitazione principale. L’Agenzia fondava la decadenza su un contratto di locazione transitoria, dal 15/09/2022 al 14/03/2024, sostenendo che, anche in ragione del canone annuo di € 9.000,00, riguardasse in realtà l’intero immobile. Il ricorrente opponeva che la locazione era soltanto parziale e produceva documenti relativi alla residenza, alle utenze, al contratto e alla dichiarazione del conduttore; affermava inoltre di non avere altri immobili abitativi e che l’immobile ospitava anche la sede legale della sua impresa individuale. Contestava altresì la motivazione degli avvisi e l’errata valutazione dei fatti.

La decisione

La Corte di Giustizia Tributaria ha accolto il ricorso e annullato gli atti impugnati. Ha ritenuto assolto dal contribuente l’onere di provare l’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale e la natura parziale del godimento concesso al conduttore, valorizzando l’assenza di altre abitazioni nella sua disponibilità, l’intestazione delle utenze e la documentazione sulla locazione. Il solo importo del canone di € 9.000,00 annui, senza adeguati dati statistici o di mercato di confronto, non provava che la locazione fosse totale e non era sufficiente a fondare la pretesa fiscale. La resistente è stata condannata alle spese, liquidate in € 1.200,00, oltre spese generali del 15%, spese CUT e accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 7, comma 1, legge 27 luglio 2000, n. 212

  Gli atti dell'amministrazione finanziaria, autonomamente impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria, sono motivati, a pena di annullabilità, indicando specificamente i presupposti, i mezzi di prova e le ragioni giuridiche su cui si fonda la decisione...

  Gli atti impositivi devono indicare in modo specifico i presupposti, gli elementi probatori e le ragioni giuridiche della pretesa; la mancanza di tale motivazione comporta annullabilità.

• Art. 7, comma 5-bis, decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546

  L'amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni...

  Spetta all’Amministrazione provare in giudizio le violazioni contestate; la pretesa va annullata quando le prove mancano, sono contraddittorie o non sono sufficienti e circostanziate. Nel caso concreto, il solo ammontare del canone, privo di adeguati parametri di mercato, non bastava a dimostrare la locazione totale.

• Comma 4, articolo 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La disposizione è indicata nell’atto come fondamento della decadenza dalle agevolazioni prima casa in caso di alienazione dell’immobile entro cinque anni. La Corte ha ritenuto che, nella vicenda, l’acquisto di un altro immobile entro un anno e la sua effettiva destinazione ad abitazione principale fossero provati, nonostante la locazione parziale di una porzione.

• Articoli 15 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601

  Riguardano l’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine, applicata dall’Ufficio in misura ordinaria dopo il disconoscimento dell’agevolazione. Poiché la Corte ha accolto il ricorso contro gli avvisi, è venuto meno anche il recupero relativo al mutuo.

Massime di principio

• La vendita dell’abitazione agevolata entro cinque anni non determina automaticamente la perdita del beneficio se il contribuente acquista un’altra abitazione entro un anno e ne dimostra l’effettiva destinazione a propria abitazione principale.
• La locazione di una porzione dell’immobile non equivale necessariamente alla perdita della destinazione abitativa dell’intero immobile. La valutazione deve considerare le circostanze concrete e le prove disponibili, non soltanto la presenza di un contratto di locazione.
• Il contribuente deve documentare i fatti che sostengono il diritto all’agevolazione; tuttavia, l’Amministrazione deve provare in giudizio la violazione contestata e non può fondare la pretesa su elementi presuntivi non adeguatamente supportati.
• La residenza anagrafica e le utenze intestate al contribuente, insieme all’assenza di altre abitazioni disponibili e ai documenti sulla locazione parziale, possono concorrere a provare l’uso dell’immobile come abitazione principale.
• Un canone ritenuto elevato non dimostra, da solo, che la locazione riguardi l’intero immobile: per sostenerlo occorrono elementi di confronto attendibili, come dati statistici o di mercato pertinenti.
• Gli avvisi fiscali devono esporre in modo specifico presupposti, prove e ragioni giuridiche della pretesa; una motivazione basata su una ricostruzione dei fatti non adeguatamente verificata può condurre all’annullamento.