Cassazione Civile, Sentenza n. 12764/2020 del 26/06/2020

Esito

La controversia

La controversia riguardava la compravendita, stipulata il 29 dicembre 2009, di un immobile di 188 mq adibito ad asilo privato. Il prezzo dichiarato era di Euro 235.000,00; l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore in complessivi Euro 526.400,00, assumendo un valore di Euro 2.800,00 al mq sulla base delle quotazioni OMI. La Commissione tributaria provinciale aveva parzialmente accolto l’impugnazione, rideterminando il valore in Euro 1.700,00 al mq; la Commissione tributaria regionale della Campania, con sentenza depositata il 4 febbraio 2014, aveva rigettato l’appello della contribuente. Con il primo motivo, la ricorrente lamentava l’omessa e contraddittoria motivazione sul difetto di motivazione dell’avviso, l’indicazione generica delle quotazioni OMI senza esplicitazione dei valori utilizzati e l’omesso esame della perizia allegata alla compravendita, oltre alla violazione delle norme sull’onere della prova e sulla rettifica del valore. Con il secondo motivo contestava che il giudice di merito avesse confermato una determinazione equitativa del valore dell’immobile, non consentita in materia tributaria. Con il terzo motivo deduceva l’inversione dell’onere probatorio e l’assenza di elementi fattuali concreti addotti dall’Amministrazione a sostegno della rettifica, nonché la mancata spiegazione dell’inutilizzabilità dei criteri comparativo e della capitalizzazione. Con il quarto motivo censurava l’insufficiente motivazione circa gli elementi posti a fondamento delle sanzioni, in particolare la colpevolezza. L’Agenzia si era costituita tardivamente, al solo fine di partecipare alla discussione.

La decisione

La Cassazione ha accolto i primi tre motivi, ritenendoli fondati, e ha dichiarato assorbito il quarto. Ha ribadito che le quotazioni OMI costituiscono uno strumento di ausilio e indirizzo, idoneo a fornire valori di larga massima, ma non sono da sole sufficienti a rettificare il valore di un immobile: occorre considerare i molteplici elementi specifici che incidono sul valore e fondare la valutazione su elementi probatori adeguati. La sentenza regionale, avendo confermato la rettifica senza attenersi a tali principi, è stata cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo della contribuente. Le spese dei gradi di merito sono state compensate; l’Agenzia delle Entrate è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 5.000,00 oltre rimborso delle spese generali e accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  La gravata sentenza, che non si è attenuta ai principi di diritto sopra esposti, va pertanto cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la controversia va decisa nel merito con accoglimento del ricorso introduttivo del giudizio qual proposto dalla contribuente.

  La Corte accoglie le censure relative all’onere della prova nel quadro della rettifica: le quotazioni OMI non bastano, da sole, a dimostrare il maggior valore dell’immobile, dovendo la valutazione essere sostenuta da elementi idonei e riferiti alle caratteristiche concrete del bene.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 51

  Come in diverse occasioni la Corte ha rimarcato, i valori di mercato fondati sulle rilevazioni dell’Osservatorio del Mercato immobiliare (OMI) costituiscono (solo) uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, strumento idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima e inidoneo ex se a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato delle opere di urbanizzazione.

  Nella rettifica del valore ai fini dell’imposta di registro, le quotazioni OMI hanno funzione meramente ausiliaria e non costituiscono, da sole, prova sufficiente del valore venale dell’immobile. La stima deve tener conto delle caratteristiche specifiche del bene e degli ulteriori elementi concreti rilevanti.

• D.P.R. n. 131/1986, art. 52

  Come in diverse occasioni la Corte ha rimarcato, i valori di mercato fondati sulle rilevazioni dell’Osservatorio del Mercato immobiliare (OMI) costituiscono (solo) uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, strumento idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima e inidoneo ex se a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato delle opere di urbanizzazione.

  La rettifica del valore dichiarato non può fondarsi esclusivamente su valori OMI generali; l’accertamento deve essere giustificato da una valutazione riferita al bene concreto e agli elementi rilevanti per determinarne il valore.

• L. n. 88/2009, art. 24, comma 5

  E’ stato così ripristinato il quadro normativo anteriore al luglio 2006, sopprimendo la presunzione legale (ovviamente relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene, con la conseguenza che tutto è tornato ad essere rimesso alla valutazione del giudice, il quale può, in generale, desumere l’esistenza di attività non dichiarate “anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti”: e ciò, deve intendersi, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire.

  La disposizione ha eliminato la presunzione legale di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale introdotta nel 2006 e ha ricondotto la valutazione alla prova, anche presuntiva, purché le presunzioni siano gravi, precise e concordanti; la Corte riconosce alla modifica efficacia retroattiva in ragione della sua finalità di adeguamento al diritto comunitario.

• D.P.R. n. 600/1973, art. 39

  E’ stato così ripristinato il quadro normativo anteriore al luglio 2006, sopprimendo la presunzione legale (ovviamente relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene, con la conseguenza che tutto è tornato ad essere rimesso alla valutazione del giudice, il quale può, in generale, desumere l’esistenza di attività non dichiarate “anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti”: e ciò, deve intendersi, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire.

  La modifica del 2009 ha eliminato la presunzione legale di corrispondenza del corrispettivo al valore normale; resta possibile fondare l’accertamento su presunzioni semplici, ma queste devono essere gravi, precise e concordanti.

• D.P.R. n. 633/1972, art. 54

  E’ stato così ripristinato il quadro normativo anteriore al luglio 2006, sopprimendo la presunzione legale (ovviamente relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene, con la conseguenza che tutto è tornato ad essere rimesso alla valutazione del giudice, il quale può, in generale, desumere l’esistenza di attività non dichiarate “anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti”: e ciò, deve intendersi, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire.

  La Corte richiama la modifica dell’omologa disciplina IVA quale parte del ripristino del quadro anteriore al 2006: la presunzione legale fondata sul valore normale è stata soppressa e l’accertamento può basarsi su presunzioni semplici solo se gravi, precise e concordanti.

Massime di principio

• Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato immobiliare costituiscono un ausilio estimativo e forniscono valori di larga massima, ma non sono, da sole, sufficienti a rettificare il valore di un immobile.
• La determinazione del valore di un immobile ai fini della rettifica tributaria deve considerare le caratteristiche concrete del bene, tra cui ubicazione, superficie, collocazione urbanistica e stato delle opere di urbanizzazione, e deve essere sostenuta da elementi specifici e adeguati.
• Venuta meno la presunzione legale di corrispondenza del corrispettivo al valore normale, l’accertamento non può fondarsi automaticamente sullo scostamento tra prezzo dichiarato e quotazioni di mercato; l’Amministrazione può ricorrere a presunzioni semplici solo se gravi, precise e concordanti.

Come è indicizzato