Sentenza del 29/04/2016 n. 2503 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale. L'Amministrazione finanziaria aveva rettificato il valore dichiarato utilizzando le stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), sulla base di una motivazione ritenuta ragionata. Il contribuente ha contestato tale valutazione, producendo una perizia di parte per dimostrare che i valori OMI non erano attendibili nel caso concreto.

La decisione

La contestazione del contribuente non è stata accolta. È stato affermato che, quando l'Amministrazione utilizza le stime OMI in modo adeguatamente motivato, spetta al contribuente fornire una prova convincente della loro inidoneità rispetto alle caratteristiche specifiche dell'immobile. La perizia di parte ha valore meramente indiziario, come ogni documento proveniente da un terzo, ed è soggetta alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che non è obbligato a recepirla né a considerarla decisiva. La perizia non ha efficacia probatoria vincolante neppure per i fatti che il consulente dichiara di avere accertato.

Norme richiamate

• Stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le stime OMI non costituiscono automaticamente una prova definitiva del valore di mercato, ma possono sostenere la rettifica dell'Amministrazione quando siano utilizzate in modo ragionato e adeguatamente riferito al caso concreto. Il contribuente deve fornire elementi specifici e convincenti per superarle.

• Principi giurisprudenziali richiamati da Cass. n. 25104/2008, Cass. n. 2737/2002 e Cass. n. 4437/1997

  La perizia di parte è un documento di natura indiziaria e non costituisce prova vincolante. Il suo apprezzamento spetta al giudice di merito, che può ritenerla non persuasiva senza essere obbligato ad attribuirle efficacia probatoria.

Massime di principio

• Le stime OMI, se inserite in una motivazione concreta e coerente con le caratteristiche dell'immobile, possono costituire un valido elemento a sostegno della rettifica fiscale, pur non essendo da sole una prova automatica e incontestabile.
• Chi contesta il valore accertato non può limitarsi a depositare una perizia di parte: deve dimostrare, con elementi oggettivi e specifici, perché i dati OMI non siano applicabili al singolo immobile.
• Una perizia privata ha normalmente valore indiziario e non vincola il giudice; è quindi opportuno corroborarla con comparabili reali, documentazione sullo stato dell'immobile, caratteristiche urbanistiche, ubicazione, condizioni di mercato e altri dati verificabili.
• Il giudice di merito gode di ampia discrezionalità nella valutazione delle prove e può disattendere una perizia di parte anche senza recepirne le conclusioni, purché la decisione sia adeguatamente motivata.
• In controversie analoghe, la questione centrale non è stabilire se le stime OMI siano astrattamente corrette, ma verificare se siano state applicate in modo pertinente al bene concreto e se la parte abbia fornito una controprova effettiva.