Sentenza del 21/04/2016 n. 1099 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la legittimità dell'accertamento di maggior valore fondato sul sensibile scostamento tra il prezzo dichiarato nell'atto di vendita e i valori medi OMI. La contestazione riguardava anche l'utilizzo dei parametri OMI nonostante l'acquisto fosse avvenuto mediante asta giudiziaria. Il contribuente sosteneva che il prezzo inferiore fosse giustificato dalle concrete condizioni dell'immobile e del complesso immobiliare, caratterizzato da evidente degrado, nonché dall'esistenza di un vincolo di gestione unitaria e di rotazione d'uso.

La decisione

La sentenza ha stabilito che l'Amministrazione finanziaria può utilizzare i valori OMI come base presuntiva per accertare un maggior valore dell'immobile, anche in caso di acquisto tramite asta giudiziaria, quando esista un sensibile scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori medi di mercato. Tale presunzione è relativa e può essere superata dal contribuente, ma spetta a quest'ultimo fornire una prova puntuale e concreta delle circostanze che giustificano lo scostamento. Nel caso esaminato, gli elementi relativi al degrado del complesso e ai vincoli di gestione e utilizzo costituivano circostanze rilevanti ai fini della prova contraria.

Norme richiamate

• Parametri OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI possono essere utilizzati dall'Amministrazione come elementi presuntivi per la rideterminazione del valore di un immobile, ma non costituiscono automaticamente il valore effettivo della singola compravendita.

• Disciplina dell'imposta di registro sul valore degli immobili

  Ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione può contestare il valore dichiarato quando risulti significativamente inferiore al valore di mercato, purché l'accertamento possa essere contrastato dal contribuente mediante prova concreta delle caratteristiche specifiche del bene.

Massime di principio

• I valori OMI costituiscono presunzioni relative e non una prova assoluta del valore di mercato dell'immobile.
• Un sensibile scostamento tra prezzo dichiarato e valori OMI può giustificare l'avvio o la motivazione di un accertamento di maggior valore.
• L'utilizzo dei parametri OMI è possibile anche per immobili acquistati mediante asta giudiziaria; il prezzo d'asta non esclude automaticamente l'accertamento fiscale.
• Il contribuente che intende contestare l'accertamento deve dimostrare in modo puntuale le caratteristiche concrete che riducono il valore dell'immobile, come degrado, oneri, vincoli d'uso, limitazioni alla disponibilità o particolari condizioni di vendita.
• La prova contraria deve riferirsi specificamente al bene oggetto di accertamento e non può consistere nella mera affermazione che il prezzo dichiarato era congruo o che l'acquisto è avvenuto all'asta.