Sentenza del 12/05/2016 n. 4150 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della vendita di un'area sulla quale insisteva già un fabbricato. L'Ufficio aveva ritenuto che l'operazione integrasse una cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, presumendo l'intenzione dell'acquirente di demolire il fabbricato e utilizzare l'area a fini edificatori. Il contribuente contestava tale riqualificazione, sostenendo che l'oggetto della vendita fosse un'area già edificata e che non ricorressero i presupposti tassativi per qualificare la plusvalenza come reddito diverso derivante dalla cessione di terreno edificabile.

La decisione

La riqualificazione è stata ritenuta non corretta. La vendita di un'area già edificata non può essere ricondotta alle ipotesi tassative dell'art. 67 TUIR sulla base di presunzioni relative a elementi soggettivi interni alla sfera dei contraenti, né sulla base di una futura, eventuale e incerta demolizione del fabbricato rimessa alla volontà dell'acquirente. Ai fini fiscali rileva la situazione oggettiva esistente al momento della cessione, non un possibile utilizzo futuro del bene.

Norme richiamate

• Art. 67 TUIR

  redditi diversi; plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma individua tassativamente le ipotesi di plusvalenza imponibile derivante dalla cessione di terreni edificabili. Non è possibile estenderne l'ambito applicativo a una vendita di area già edificata mediante presunzioni fondate su intenzioni future o su comportamenti eventuali dell'acquirente.

Massime di principio

• La qualificazione fiscale della cessione deve essere effettuata principalmente sulla base delle caratteristiche oggettive del bene e della situazione esistente al momento dell'atto.
• Le ipotesi di tassazione previste dall'art. 67 TUIR per i terreni edificabili sono tassative e non possono essere ampliate per analogia o tramite presunzioni deboli.
• L'eventuale intenzione dell'acquirente di demolire un fabbricato e sviluppare l'area non è sufficiente, da sola, a trasformare la vendita di un immobile edificato in una cessione di terreno edificabile.
• Non possono fondare la riqualificazione fiscale fatti futuri, eventuali e dipendenti dalla volontà di un soggetto diverso dal contribuente, salvo che emergano elementi oggettivi e concreti idonei a dimostrare la reale natura dell'operazione.