Cassazione Civile, Ordinanza n. 04346/2026 del 26/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa stipulato prima del fallimento della società locatrice. Dopo la dichiarazione di fallimento, il curatore era subentrato nel rapporto ex art. 80 l.fall. e, in prossimità della seconda scadenza contrattuale, aveva comunicato la volontà di rientrare nel possesso dell’immobile e il giudice delegato aveva ordinato il rilascio. Il conduttore ha contestato tale ordine sostenendo, da un lato, che l’art. 560 c.p.c. non fosse applicabile alla sua posizione di terzo locatario titolare di un diritto opponibile alla procedura e che dovesse invece decidere il giudice ordinario; dall’altro, che il contratto si fosse tacitamente rinnovato perché il curatore non aveva comunicato nei sei mesi anteriori la rinuncia al rinnovo, come richiesto dalla disciplina delle locazioni abitative. Con il ricorso per cassazione ha denunciato violazione dell’art. 80 l.fall., degli artt. 295 e 560 c.p.c. e dell’art. 2, comma 1, l. n. 431/1998.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il provvedimento di liberazione dell’immobile fosse correttamente emesso dal giudice delegato e che, nel caso di fallimento del locatore intervenuto prima della seconda scadenza quadriennale di una locazione abitativa soggetta alla l. n. 431/1998, per la rinnovazione alla seconda scadenza fosse necessaria l’autorizzazione del giudice delegato ai sensi del principio generale di cui all’art. 560 c.p.c. In mancanza di tale autorizzazione, il rapporto si estingue e il conduttore resta privo di valido titolo di detenzione. La tardiva comunicazione del curatore è stata considerata non decisiva, perché aveva solo valore ricognitivo di effetti già derivanti dalla disciplina applicabile. Le spese sono state poste a carico del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 80 l.fall.

  subentro del curatore nel contratto di locazione

  il curatore subentra nel rapporto locatizio, ma la prosecuzione alla seconda scadenza resta soggetta alla disciplina speciale dell’art. 560 c.p.c. nei casi di procedura concorsuale

• art. 560 c.p.c.

  l’autorizzazione del giudice è necessaria per la prosecuzione/rinnovazione della locazione oltre la prima scadenza quando l’immobile è coinvolto in procedura esecutiva o concorsuale; in difetto il rapporto si estingue

• art. 2, comma 1, l. n. 431/1998

  lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza

  per la disciplina ordinaria delle locazioni abitative il locatore deve comunicare la rinuncia al rinnovo nei termini previsti, ma nel caso deciso la comunicazione tardiva è stata ritenuta non decisiva rispetto al regime dell’art. 560 c.p.c.

• art. 295 c.p.c.

  non ricorre la pregiudizialità invocata, perché la diversa causa ordinaria non condiziona la decisione sull’ordine di liberazione

• art. 617 c.p.c.

  il provvedimento di liberazione è impugnabile con l’opposizione prevista dalla norma, nel quadro richiamato dalla Corte

• art. 384 c.p.c.

  la Corte enuncia il principio di diritto nel decidere il ricorso

Massime di principio

• Nel caso di immobile locato prima dell’apertura della procedura concorsuale, la sorte del rapporto dopo la prima scadenza va valutata tenendo conto del principio generale dell’art. 560 c.p.c., che prevale sulla mera disciplina civilistica del rinnovo automatico.
• Se il fallimento del locatore interviene prima della seconda scadenza di una locazione abitativa già rinnovata una prima volta, la rinnovazione alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice delegato; in mancanza, il rapporto si estingue e il conduttore non conserva un valido titolo di detenzione.
• La comunicazione del curatore con cui si manifesta la volontà di non proseguire il rapporto può avere funzione meramente ricognitiva degli effetti già prodotti dalla disciplina applicabile e non è decisiva se manca l’autorizzazione richiesta dalla legge.
• L’ordine di liberazione emesso nel contesto della procedura è efficace anche verso i terzi, ma questi possono opporre solo diritti soggettivi realmente opponibili alla procedura; non è sufficiente invocare in via astratta la pendenza di un giudizio ordinario parallelo.
• Non sussiste pregiudizialità ex art. 295 c.p.c. quando la definizione della causa ordinaria non condiziona logicamente e giuridicamente la decisione sull’impugnazione del provvedimento del giudice delegato.

Come è indicizzato