Sentenza del 18/11/2015 n. 23592 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate aveva rettificato il valore dichiarato per l'acquisto di un terreno sito nel Comune di Porto Venere, elevandolo da lire 40.250.000 a lire 173.633.977 e liquidando maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre alle sanzioni. La contribuente aveva applicato la valutazione automatica prevista dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4, ritenendo il terreno agricolo. L'Agenzia sosteneva invece che, al momento del rogito del 3 maggio 2001, il PRG vigente attribuisse al terreno una parziale edificabilità, con conseguente inapplicabilità del criterio automatico.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo dell'Agenzia, ritenendo che la valutazione automatica non possa essere applicata ai terreni ai quali lo strumento urbanistico vigente attribuisca una destinazione edificatoria, anche solo parziale. La Corte ha precisato che la valutazione deve riferirsi al momento del trasferimento e che l'avvio di un procedimento urbanistico volto a modificare la destinazione può incidere sul valore concreto del bene, ma non consente di utilizzare il criterio automatico. Il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati inammissibili per la mancata formulazione del quesito di fatto richiesto dall'art. 366-bis c.p.c. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Commissione Tributaria Regionale di Genova, che dovrà riesaminare la controversia applicando tali principi e decidere anche sulle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto.

  Il criterio di valutazione automatica non è applicabile ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedano una destinazione edificatoria, anche parziale. L'eventuale riduzione del valore effettivo dovuta a un procedimento urbanistico in corso deve essere dimostrata e valutata nel merito, senza poter invocare automaticamente il criterio catastale.

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Insufficiente motivazione su un fatto decisivo per il giudizio.

  La censura per insufficiente motivazione deve individuare adeguatamente il fatto decisivo e l'omessa o insufficiente valutazione da parte del giudice.

• Art. 366-bis c.p.c.

  Obbligo di formulazione del quesito di diritto e, per i motivi relativi alla motivazione, del quesito di fatto o momento di sintesi.

  I motivi di ricorso fondati su vizi di motivazione sono inammissibili se non contengono una conclusione sintetica che consenta alla Corte di individuare immediatamente il fatto decisivo controverso e l'errore attribuito al giudice di merito.

Massime di principio

• Per stabilire se sia applicabile la valutazione automatica dei terreni ai fini dell'imposta di registro, occorre verificare la destinazione urbanistica vigente al momento del trasferimento.
• La presenza di una destinazione edificatoria, anche soltanto parziale, normalmente esclude l'utilizzo del criterio automatico basato sul reddito dominicale.
• Un piano urbanistico adottato ma non ancora approvato può incidere sul valore commerciale concreto del terreno, ma non trasforma automaticamente il bene in agricolo né consente di applicare la valutazione automatica.
• Il valore fiscalmente rilevante può essere inferiore a quello teoricamente desumibile dalla destinazione edificatoria, purché tale minor valore sia adeguatamente dimostrato; l'Agenzia delle entrate conserva il potere di contestare il corrispettivo dichiarato.
• Nei ricorsi per cassazione, le censure relative alla motivazione devono rispettare i requisiti formali applicabili, inclusa l'indicazione chiara del fatto decisivo e dell'errore commesso dal giudice di merito.