Sentenza n. 10193/2026 - Roma, Sezione 4

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la comunicazione ministeriale con cui, ritenendo ancora efficace il vincolo archeologico imposto nel 1953 sull'area, l'amministrazione ha affermato che la compravendita dell'appartamento era avvenuta in violazione degli obblighi di denuncia previsti dagli artt. 59 e seguenti del d.lgs. 42/2004, sottoponendo l'atto alla condizione sospensiva dell'esercizio della prelazione e vietando all'alienante la consegna del bene. Il primo motivo deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1, 3, 10 e 43 della l. 1089/1939, nonché violazione del nulla-osta della Soprintendenza del 26 ottobre 1977 e della successiva nota del 17 novembre 1978, sostenendo il venir meno degli effetti del vincolo. In via subordinata, i ricorrenti deducevano l'inesistenza del bene culturale, violazione dell'art. 42 Cost., distorsione della funzione accertativa, illegittima imposizione di una misura esplorativa a tempo indeterminato, nullità per difetto assoluto di attribuzione e violazione dell'art. 21-septies l. 241/1990. Era inoltre dedotta la violazione degli artt. 1, 3, 7, 8 e 9 l. 241/1990, per difetto di motivazione, mancata partecipazione e carenza di istruttoria in contraddittorio.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso sulla base del primo motivo, ritenuto assorbente, e ha annullato il provvedimento ministeriale. Il vincolo del 1953, pur formalmente riferito all'area, è stato qualificato come indiretto ed esplorativo e deve ritenersi inefficace rispetto al fabbricato e all'unità immobiliare oggetto della compravendita. La Soprintendenza, prima della costruzione, aveva eseguito o diretto gli scavi, accertato la sterilità archeologica dell'area e rilasciato il nulla-osta alla realizzazione del complesso residenziale; nel 1978 aveva inoltre confermato l'assenza di resti archeologici nel sito, localizzando i reperti del Castrum Novum altrove, a oltre un chilometro di distanza. Il nulla-osta e la successiva concessione edilizia hanno quindi comportato la radicale trasformazione del terreno, superando il presupposto materiale del vincolo e facendo venire meno la res da tutelare. Il vincolo non può espandersi sul fabbricato successivamente costruito quando l'area sia stata previamente accertata come archeologicamente sterile. Di conseguenza, mancava il presupposto per applicare alla compravendita il regime della denuncia e della prelazione culturale. Il Ministero è stato condannato a rifondere le spese di lite, liquidate in euro 2.000 oltre accessori, per ciascun ricorrente.

Norme richiamate

• artt. 2 e 3 l. 1089/1939

  Il vincolo archeologico imposto nel 1953 sulla base della normativa allora vigente è stato ritenuto successivamente inefficace rispetto al fabbricato, poiché l'accertamento archeologico dell'area ne aveva escluso il presupposto materiale.

• artt. 59 e seguenti d.lgs. 42/2004

  Gli obblighi di denuncia dei trasferimenti e il regime della prelazione culturale presuppongono l'esistenza di un bene culturale effettivamente tutelabile; non sono applicabili al fabbricato sorto su un'area definitivamente accertata come archeologicamente sterile.

• artt. 60-62 d.lgs. 42/2004

  Il diritto di prelazione del Ministero non può essere esercitato sulla compravendita di un immobile privo di interesse archeologico per il venir meno della res oggetto di tutela.

• art. 61, comma 2, d.lgs. 42/2004

  La sospensione degli effetti della compravendita e il divieto di consegna, collegati al termine per l'esercizio della prelazione, richiedono che il bene trasferito sia assoggettato a un vincolo culturale efficace.

• artt. 1, 3, 10 e 43 l. 1089/1939

  Le disposizioni sono state richiamate per sostenere il superamento del vincolo archeologico originario a seguito degli accertamenti successivi e dell'autorizzazione alla trasformazione dell'area.

• artt. 1, 3, 7, 8 e 9 l. 241/1990

  Le censure partecipative e motivazionali sono state assorbite, non essendo state esaminate dopo l'accoglimento del primo motivo.

• art. 21-septies l. 241/1990

  La dedotta nullità per difetto assoluto di attribuzione e mancanza degli elementi essenziali è stata formulata in via subordinata, ma non è stata esaminata.

Massime di principio

• Quando un vincolo archeologico indiretto ed esplorativo è stato seguito da indagini svolte sotto il controllo dell'amministrazione competente che abbiano accertato la sterilità archeologica dell'area, il vincolo non può essere considerato efficace rispetto al fabbricato successivamente realizzato sul sito.
• Il nulla-osta della Soprintendenza alla costruzione, fondato sull'accertata assenza di resti archeologici, e la successiva trasformazione edilizia dell'area possono determinare il superamento del presupposto materiale del vincolo archeologico originario.
• Il vincolo archeologico gravante sul terreno non si estende automaticamente al fabbricato costruito successivamente quando l'area sia stata previamente accertata come priva di reperti e di interesse archeologico.
• Gli obblighi di denuncia dell'alienazione e il diritto di prelazione culturale presuppongono l'esistenza attuale di un bene culturale effettivamente soggetto a tutela; in assenza della res culturale, non possono essere applicati alla compravendita dell'immobile.

Come è indicizzato