Sentenza del 27/01/2017 n. 2114 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Puglia che aveva ritenuto legittimo l'avviso di accertamento ICI 2003 relativo a un terreno qualificato come edificabile. Ha contestato, da un lato, la qualificazione edificatoria del terreno, sostenendo che fosse interessato da vincoli stradali e ferroviari e che tale edificabilità non fosse stata adeguatamente provata; dall'altro, ha contestato la congruità del valore venale attribuito dal Comune, sostenendo che tale questione fosse stata tempestivamente sollevata già in primo grado e che il valore dovesse tenere conto dell'assenza di concreta edificazione, dello stato di attuazione degli strumenti urbanistici e degli oneri di urbanizzazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, confermando che il terreno poteva essere considerato edificabile ai fini ICI perché incluso in un piano di comparto con indice di fabbricabilità omogeneo. La presenza di vincoli destinati alla realizzazione di opere pubbliche non escludeva, in concreto, la residua edificabilità derivante dalla partecipazione al comparto. Ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo tempestiva la contestazione del valore venale, e il terzo motivo, rilevando che la Commissione regionale avrebbe dovuto valutare il valore effettivo del terreno considerando l'attualità delle potenzialità edificatorie, lo stato di attuazione degli strumenti urbanistici e gli eventuali oneri di urbanizzazione. La sentenza è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale della Puglia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Disciplina i motivi di ricorso per cassazione relativi, tra l'altro, alla violazione di legge, ai vizi processuali e ai difetti di motivazione.

• Art. 2697 c.c.

  Stabilisce le regole sull'onere della prova; nel caso concreto, la Corte ha ritenuto adeguatamente motivata la valutazione della CTR sulla natura edificabile del terreno.

• Art. 57 del D.Lgs. n. 546/1992

  Vieta la proposizione in appello di domande ed eccezioni nuove, ma non impedisce di sviluppare o precisare una difesa già collegata alle questioni introdotte nel primo grado. La contestazione del valore venale è stata quindi ritenuta ammissibile.

• Art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. n. 504/1992

  Ai fini ICI, un'area è edificabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici, anche se l'edificazione non è ancora concretamente iniziata.

• Art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, convertito nella L. n. 248/2006

  Norma di interpretazione autentica secondo cui la qualificazione urbanistica dell'area come edificabile è sufficiente a escludere il criterio catastale, ma il valore imponibile deve comunque riflettere la concreta attualità delle potenzialità edificatorie e gli oneri di urbanizzazione.

• Cass. SS.UU. n. 25506/2006 e successive pronunce, tra cui Cass. n. 5161/2014 e n. 12377/2016

  "La maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'immobile, nonchè la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione, in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell'imposizione"

  La natura edificabile dell'area e la determinazione del suo valore imponibile sono piani distinti: l'edificabilità può sussistere anche senza immediata possibilità di costruire, ma il valore deve essere ridotto o adeguato in funzione delle concrete difficoltà, dei tempi e dei costi di edificazione.

Massime di principio

• L'inclusione di un terreno nel piano regolatore o in un piano di comparto può essere sufficiente a qualificarlo come edificabile ai fini dell'imposta, anche se l'edificazione non è ancora iniziata e anche se sussistono vincoli o destinazioni pubbliche su una parte dell'area.
• La qualificazione dell'area come edificabile non determina automaticamente il suo valore imponibile: il valore venale deve essere stimato considerando la concreta attualità dello jus aedificandi, lo stato degli strumenti attuativi, i tempi prevedibili per l'edificazione e gli oneri di urbanizzazione.
• Una contestazione del valore venale proposta in primo grado come difesa rispetto alle argomentazioni dell'ente impositore non costituisce domanda o eccezione nuova e può essere esaminata anche in appello.
• In caso di accertamento su un'area edificabile, il contribuente dovrebbe contestare specificamente sia la qualificazione urbanistica sia, in subordine, la congruità del valore attribuito dall'ente, producendo documentazione su vincoli, mancata attuazione dei piani, assenza di opere di urbanizzazione, tempi di edificazione e valori di mercato comparabili.
• Il giudice deve distinguere tra l'esistenza astratta dell'edificabilità, che incide sul criterio impositivo, e il valore concreto dell'area, che può essere significativamente inferiore quando le potenzialità edificatorie siano future, incerte o gravate da costi e limitazioni.