Sentenza n. 1070/2026 - Genova, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il provvedimento inibitorio della SCIA relativo al cambio di destinazione d’uso di un locale al piano terreno, sito nel centro storico, da magazzino a box pertinenziale dell’appartamento di sua proprietà, ubicato in altro edificio a circa 150 metri di distanza. Con il primo motivo ha dedotto la violazione dell’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989, degli artt. 1, 3 e 19 della legge n. 241/1990, degli artt. 817 e seguenti e 832 cod. civ. e degli artt. 3, 42 e 97 Cost., nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria, carenza di motivazione, travisamento dei fatti, difetto dei presupposti e ingiustizia manifesta. Ha sostenuto che l’art. 9 della legge Tognoli consente di destinare a parcheggio pertinenziale anche un locale al piano terreno di un fabbricato diverso da quello in cui si trova l’abitazione, purché ubicato nelle vicinanze e sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, della disciplina del PUC relativa alle destinazioni d’uso e delle linee guida ministeriali sull’attuazione del d.l. n. 69/2024, sostenendo che il mutamento di destinazione d’uso sarebbe comunque consentito dalla disciplina statale sopravvenuta, prevalente sulla disciplina urbanistica locale.

La decisione

Il TAR ha accolto il primo motivo e ha assorbito le restanti censure. Ha interpretato l’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 nel senso che, per i parcheggi realizzati nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, non è necessario che il locale si trovi nello stesso edificio dell’unità abitativa asservita. È sufficiente che il parcheggio sia ubicato nello stesso comune e a una distanza ragionevole, tale da consentire un effettivo rapporto di pertinenzialità funzionale e una normale accessibilità pedonale. Il Collegio ha valorizzato il tenore letterale della disposizione, distinto da quello previsto per i parcheggi nel sottosuolo, la finalità legislativa di incentivare la creazione di posti auto pertinenziali e la coerenza sistematica con l’art. 9, comma 5, della medesima legge, che consente il trasferimento del vincolo pertinenziale a un’altra unità immobiliare sita nello stesso comune. Nel caso concreto, la distanza di circa 150 metri, percorribile in tre minuti a piedi, e l’impegno della proprietaria a sottoscrivere un atto di asservimento sono stati ritenuti sufficienti a dimostrare la contiguità funzionale tra abitazione e garage. Ne consegue l’applicabilità della deroga alla disciplina del PUC prevista dall’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 e l’illegittimità del divieto comunale. Il provvedimento è stato annullato. Le spese sono state compensate, salvo il rimborso del contributo unificato a favore della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 9, comma 1, l. 122/1989

  I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.

  La disposizione consente di destinare a parcheggio pertinenziale un locale al piano terreno anche se collocato in un edificio diverso da quello dell’abitazione servita, purché nello stesso comune e a distanza ragionevole, in modo da configurare un rapporto di pertinenzialità funzionale.

• art. 9, comma 5, l. 122/1989

  con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune

  La possibilità di trasferire il vincolo pertinenziale a un’altra unità immobiliare dello stesso comune conferma che il parcheggio pertinenziale non deve necessariamente trovarsi nello stesso edificio dell’abitazione.

• art. 19 l. 241/1990

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al regime della SCIA; la decisione accoglie il ricorso sulla base dell’interpretazione dell’art. 9 della legge n. 122/1989, senza sviluppare una specifica autonoma interpretazione dell’art. 19.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Invocato dalla ricorrente come disciplina statale prevalente sul PUC; la relativa censura è assorbita a seguito dell’accoglimento del primo motivo.

Massime di principio

• Ai sensi dell’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989, il parcheggio pertinenziale realizzato in un locale sito al piano terreno non deve necessariamente essere ubicato nello stesso edificio dell’unità immobiliare abitativa cui è asservito.
• Per configurare il rapporto di pertinenzialità tra abitazione e parcheggio collocati in edifici diversi è sufficiente una vicinanza fisica ragionevole, tale da assicurare l’utilizzabilità del parcheggio a servizio del bene principale; la valutazione va compiuta in concreto considerando, tra l’altro, la distanza e l’accessibilità pedonale.
• La deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi prevista dall’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 può operare anche per il mutamento di destinazione d’uso senza opere di un locale al piano terreno da magazzino a parcheggio pertinenziale, quando siano accertati il vincolo di asservimento e la funzionalità del parcheggio rispetto all’abitazione.
• La diversa formulazione dell’art. 9, comma 1, della legge n. 122/1989 per i parcheggi nel sottosuolo e per quelli realizzati nei locali al piano terreno impedisce di estendere a questi ultimi il requisito della collocazione nello stesso edificio dell’unità abitativa.

Come è indicizzato