Cassazione Civile, Ordinanza n. 28355/2024 del 05/11/2024

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva emesso avviso di accertamento per maggiori imposte dirette in tassazione separata relative all'anno 2009, ritenendo tassabile una plusvalenza realizzata con la cessione di un immobile al prezzo di euro 1.150.000. Secondo l'Ufficio, l'operazione avrebbe avuto come effettivo oggetto non il fabbricato esistente, ma il terreno sul quale insisteva, valorizzando il rilascio di un permesso a costruire per demolizione e ricostruzione e la previsione di un nuovo fabbricato con volumetria quadruplicata. La contribuente aveva ottenuto accoglimento in primo grado, ma la CTR riformava la decisione. In cassazione la ricorrente deduceva, con un primo motivo, violazione e falsa applicazione dell'art. 67 TUIR, in relazione agli artt. 2645-bis c.c. e 12 preleggi, sostenendo che la norma fiscale riguarda solo le aree edificabili e non i fabbricati già esistenti, sicché l'Agenzia e il giudice d'appello avevano effettuato un'interpretazione estensiva non consentita. Con il secondo motivo denunciava omesso esame di un fatto decisivo, ossia le prove sull'abitabilità dell'immobile compravenduto. La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, richiamando l'orientamento consolidato secondo cui la plusvalenza tassabile ex art. 67, lett. b), TUIR presuppone la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici, e non può estendersi alla cessione di un terreno sul quale sorge un edificio, neppure se sia previsto o già programmato, dalle parti, l'abbattimento e la ricostruzione del fabbricato. Il secondo motivo è stato assorbito.

Norme richiamate

• art. 67 TUIR

  La plusvalenza è tassabile solo se deriva dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti; non è consentita la riqualificazione della cessione di un fabbricato come cessione di terreno edificabile sulla sola base della previsione di demolizione e ricostruzione.

• art. 2645-bis c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della nozione di area edificabile, ma la Corte non ne fonda la decisione; il riferimento è usato nel motivo per contestare l'interpretazione dell'Ufficio.

• art. 12 preleggi

  Richiamato per escludere un'applicazione estensiva della norma tributaria oltre il suo tenore letterale.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza ex art. 67 TUIR, il presupposto impositivo è la cessione di un terreno con effettiva suscettibilità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici, non la mera presenza di un fabbricato destinato a demolizione e ricostruzione.
• La previsione contrattuale della demolizione del fabbricato e della successiva edificazione da parte dell'acquirente non consente di riqualificare fiscalmente la vendita come cessione di area edificabile.
• In materia tributaria, l'interpretazione della norma impositiva non può essere estesa oltre il suo testo e la sua ratio per attrarre a tassazione fattispecie diverse da quelle espressamente previste.
• Quando il principio di diritto consolidato esclude il presupposto impositivo, il giudice di legittimità può decidere nel merito senza rinvio se non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Come è indicizzato