Cassazione Civile, Ordinanza n. 13542/2023 del 17/05/2023

Esito

La controversia

Una società che conduceva in locazione un immobile ad uso commerciale a Venezia ha chiesto l'accertamento che il canone dovuto fosse quello previsto in un precedente contratto del 1989, con conseguente restituzione delle somme pagate in eccedenza. La controversia ruotava attorno a due atti: il contratto di locazione originario del 1989 e una 'convenzione modificativa' del 18 novembre 2004. Secondo la società conduttrice, la convenzione del 2004 non aveva natura novativa, ma si limitava a modificare alcune clausole del contratto del 1989, in particolare quelle sul canone, senza creare un nuovo rapporto; di conseguenza, l'aumento del canone sarebbe stato nullo per contrasto con la disciplina dei canoni delle locazioni non abitative. L'ente locatore ha resistito e ha chiamato in garanzia il consulente che aveva redatto la convenzione, il quale a sua volta ha chiamato la propria assicurazione. Nel ricorso per cassazione la società conduttrice ha dedotto, in sintesi, che la corte d'appello aveva erroneamente qualificato come novativa la convenzione del 2004, in assenza di un effettivo 'aliquid novi' e dell'animus novandi, e che aveva altresì errato nel ritenere legittima la clausola di canone crescente nel tempo. L'ente locatore ha proposto ricorso incidentale tardivo contro la statuizione sulle spese di lite e ha sostenuto, inoltre, che la propria azione di garanzia non era prescritta, poiché il danno si era manifestato solo con la contestazione della conduttrice nel 2014.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale della società conduttrice. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché formulato in modo promiscuo, cum ulando censure di violazione di legge e di vizio motivazionale; in ogni caso ha ribadito che la novazione di un rapporto di locazione richiede un mutamento sostanziale dell'obbligazione e un inequivoco animus novandi, elementi che nel caso erano stati logicamente accertati dalla corte territoriale sulla base della volontà delle parti di dare vita a un nuovo assetto contrattuale, comprensivo di una diversa destinazione utilizzabile dell'immobile e di un canone adeguato. Ha ritenuto inammissibile anche il secondo motivo, osservando che nelle locazioni non abitative è legittima la pattuizione di un canone inizialmente predeterminato in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, salvo che sia dimostrato che la clausola serva surrettiziamente a eludere i limiti dell'art. 32 l. 392/1978; nel caso, tale elusione non era stata adeguatamente dedotta né provata. La declaratoria di inammissibilità del ricorso principale ha reso inefficace il ricorso incidentale tardivo dell'ente locatore ex art. 334 c.p.c. La Corte ha quindi regolato le spese: ha condannato la società ricorrente principale a rifondere le spese all'ente locatore e al terzo professionista, mentre ha compensato integralmente le spese nei confronti della compagnia assicuratrice.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indicato come rito con cui era stata introdotta la domanda in materia locatizia

• art. 79 l. n. 392/1978

  richiamato quale norma di nullità delle pattuizioni in contrasto con i limiti legali sul canone locativo

• art. 80 l. n. 392/1978

  la Corte ne esclude l'applicazione come semplice mutamento di attività se non vi è corrispondente mutamento del regime giuridico del rapporto

• art. 32 l. n. 392/1978

  consente l'aggiornamento del canone nei limiti di legge; non è violato dalla clausola a canone crescente se questa non serve surrettiziamente a neutralizzare la svalutazione monetaria

• art. 1362 c.c.

  richiamato come canone di interpretazione del contratto, ma la Corte ribadisce che l'interpretazione della volontà negoziale è apprezzamento di merito

• art. 1367 c.c.

  menzionato tra le norme invocate nel ricorso principale

• art. 1322 c.c.

  menzionato nel ricorso principale a sostegno della libertà contrattuale

• art. 1230 c.c.

  la novazione richiede mutamento dell'oggetto o del titolo e animus novandi

• art. 1231 c.c.

  le modificazioni accessorie, come variazione del canone o del termine, non bastano da sole a integrare novazione

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  richiamato quale parametro dei motivi di ricorso per cassazione

• art. 132 c.p.c.

  invocato per vizio di motivazione apparente e per l'asserita nullità della sentenza

• art. 334 c.p.c.

  il ricorso incidentale tardivo è divenuto inefficace per l'inammissibilità del ricorso principale

• art. 331 c.p.c.

  richiamato per il litisconsorzio necessario processuale in impugnazione

• art. 91 c.p.c.

  richiamato nel motivo incidentale sulle spese di lite secondo la regola della soccombenza

• art. 2934 c.c.

  richiamato nel motivo incidentale sulla prescrizione

• art. 2935 c.c.

  richiamato nel motivo incidentale per la decorrenza della prescrizione dal momento di percezione del danno

• art. 2946 c.c.

  richiamato come termine decennale di prescrizione

• art. 1453 c.c.

  richiamato come rimedio alla violazione dell'uso contrattuale dell'immobile

Massime di principio

• La novazione oggettiva di un rapporto locatizio non si presume: richiede, oltre a una modifica dell'assetto contrattuale, un mutamento sostanziale dell'obbligazione e una manifestazione inequivoca dell'intento di estinguere il precedente rapporto e sostituirlo con uno nuovo.
• La sola variazione del canone o del termine di scadenza di un contratto di locazione non è sufficiente, di per sé, a integrare novazione, trattandosi di modifiche accessorie o di modalità dell'obbligazione.
• L'accertamento dell'animus novandi e dell'eventuale incompatibilità tra il vecchio e il nuovo assetto contrattuale appartiene al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo per violazione dei canoni legali di interpretazione o per motivazione del tutto inadeguata.
• Nelle locazioni ad uso non abitativo è legittima la pattuizione di un canone predeterminato in misura crescente per frazioni successive di tempo, senza necessità di ancorare ogni aumento a specifici elementi oggettivi, purché non risulti una finalità elusiva dei limiti legali sull'aggiornamento del canone.
• Chi deduce la nullità di una clausola di canone 'a scaletta' per elusione dell'art. 32 l. 392/1978 deve allegare e dimostrare elementi da cui emerga che la pattuizione sia stata usata surrettiziamente per neutralizzare la svalutazione monetaria oltre i limiti consentiti.
• La declaratoria di inammissibilità del ricorso principale rende inefficace il ricorso incidentale tardivo ai sensi dell'art. 334 c.p.c.

Come è indicizzato