Cassazione Civile, Ordinanza n. 28253/2023 del 09/10/2023

Esito

La controversia

Un condomino aveva agito per ottenere il risarcimento dei danni subiti dal proprio appartamento, situato al penultimo piano di un edificio, lamentando infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare sovrastante, di uso esclusivo di altra condomina. Il Tribunale aveva respinto la domanda, ma la Corte d'appello aveva accolto il gravame e condannato il condominio al pagamento dei danni, ritenendo accertata, sulla base della CTU, la derivazione causale delle infiltrazioni dal cattivo stato di manutenzione della pavimentazione del lastrico e applicando la responsabilità ex art. 2051 c.c. in concorso con i criteri di riparto dell'art. 1126 c.c. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 1321, 1372, 1965, 1967 e 2051 c.c., sostenendo che il giudice d'appello aveva trascurato il contratto di vendita del 6 novembre 2008 e la transazione del 4 novembre 2008, da cui risultava la consapevolezza dei vizi dell'edificio, l'esonero della venditrice dalla garanzia e la destinazione di una somma per le opere di eliminazione dei difetti, elementi che avrebbero escluso la responsabilità del condominio; con il secondo motivo ha dedotto violazione degli artt. 1372, 1965, 1967, 2697 c.c. e degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello non avesse considerato la rinuncia del danneggiato, operata al momento dell'acquisto, alle pretese per i danni derivanti dalla mancata manutenzione del lastrico, invocando il principio del ne bis in idem transactum.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati entrambi i motivi, osservando che la Corte d'appello aveva accertato in fatto che i danni derivavano dall'omessa manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo e non da originari vizi costruttivi dell'immobile. Ha richiamato il principio per cui, in tema di condominio, per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico ad uso esclusivo rispondono sia il proprietario/usuario esclusivo sia il condominio, quale custode e soggetto tenuto a provvedere alla conservazione e manutenzione delle parti comuni, secondo i criteri dell'art. 1126 c.c., salvo prova del fatto esclusivo dell'usuario. Ha inoltre precisato che la transazione stipulata con l'originario venditore, che aveva esonerato quest'ultimo dalla garanzia per vizi e previsto opere di eliminazione dei difetti, non impedisce l'azione risarcitoria contro il condominio, perché il condominio non succede nella responsabilità del venditore ma assume, dalla propria costituzione, un autonomo obbligo di custodia e manutenzione delle cose comuni. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con statuizione sul contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 375 c.p.c.

  norma richiamata solo per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma richiamata solo per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 398 c.p.c.

  la proposizione della revocazione non sospende automaticamente il giudizio di cassazione, salvo apposito provvedimento del giudice della revocazione.

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso come norma sulla quale si fondava la denuncia di errori di giudizio della Corte territoriale.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla valutazione delle prove e dei documenti.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla valutazione delle prove e dei documenti.

• art. 1321 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la rilevanza dei contratti di vendita e transazione.

• art. 1372 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'efficacia vincolante della transazione e del contratto nei rapporti tra le parti.

• art. 1965 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di transazione.

• art. 1967 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di transazione e prova del contenuto dell'accordo.

• art. 2051 c.c.

  il condominio può rispondere dei danni da infiltrazioni come custode delle parti comuni; la responsabilità del condominio è autonoma rispetto a quella dell'originario venditore.

• art. 1126 c.c.

  il concorso di responsabilità per i danni provenienti da lastrico solare di uso esclusivo va regolato secondo i criteri di riparto ivi previsti, salvo fatto esclusivo dell'usuario.

• art. 1130 c.c.

  richiamato come fonte dell'obbligo dell'amministratore di curare gli atti conservativi relativi alle parti comuni.

• art. 1135 c.c.

  richiamato come fonte del potere/dovere dell'assemblea di deliberare le opere di manutenzione straordinaria.

• art. 1490 c.c.

  l'esonero della garanzia per vizi nei rapporti con il venditore non esclude l'azione risarcitoria verso il condominio per la successiva omessa manutenzione.

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel secondo motivo con riferimento all'onere della prova sulla rinuncia e sui fatti impeditivi della responsabilità.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo per lamentare la mancata considerazione di questioni e domande decisive.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  previsto l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di condominio, quando i danni da infiltrazioni provengono da un lastrico solare di uso esclusivo, può configurarsi la responsabilità sia del proprietario o usuario esclusivo, quale custode ex art. 2051 c.c., sia del condominio, per l'omessa adozione delle misure di conservazione e manutenzione delle parti comuni; il riparto segue i criteri dell'art. 1126 c.c., salvo prova del fatto esclusivo dell'usuario.
• L'azione risarcitoria del singolo condomino verso il condominio non è esclusa dal fatto che le carenze originarie dell'edificio fossero state oggetto di transazione con il precedente proprietario-venditore: la transazione e l'esonero da garanzia per vizi operano nei rapporti contrattuali con il venditore, ma non estinguono l'autonomo obbligo del condominio, dalla sua costituzione, di custodire e manutenere le cose comuni.
• Quando il giudice di merito accerta che la causa del danno è l'omessa manutenzione di una parte comune degradatasi nel tempo, tale accertamento di fatto non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione логicamente coerente; non può essere sovvertito mediante una diversa lettura delle risultanze probatorie.
• La sopravvenuta costituzione del condominio non comporta successione a titolo particolare nella responsabilità del precedente proprietario unico, ma l'assunzione di un distinto dovere di custodia e manutenzione delle parti comuni, idoneo a fondare la responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni che derivino dalla protratta omissione di interventi necessari.

Come è indicizzato