Cassazione Civile, Ordinanza n. 16086/2023 del 07/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa regolarmente registrato. La locatrice aveva agito per la risoluzione del contratto per morosità; il conduttore si era difeso sostenendo che il rapporto fosse già stato risolto consensualmente in data 31 luglio 2010, richiamando il modulo di risoluzione presentato all’Agenzia delle entrate dalla sola locatrice, alcune dichiarazioni rese da quest’ultima alla polizia e una e-mail del 2012. Il Tribunale aveva accolto la domanda della locatrice, escludendo che fosse provata una risoluzione consensuale valida in forma scritta ad substantiam. La Corte d’appello aveva confermato, affermando che il contratto era valido perché registrato, che la dichiarazione fiscale di risoluzione incideva solo sulla pubblicità/efficacia fiscale e non sulla validità del contratto, e che mancava un accordo scritto sottoscritto da entrambe le parti. In Cassazione il conduttore ha proposto tre motivi: 1) violazione dell’art. 1, comma 346, l. 311/2004 e degli artt. 1418 e 1423 c.c., sostenendo che la registrazione della risoluzione avrebbe fatto venir meno il presupposto di validità del contratto e quindi impedito la risoluzione per morosità; 2) omesso esame di circostanze decisive, lamentando che i giudici di merito non avessero valorizzato la documentazione e le dichiarazioni della locatrice da cui emergerebbe la volontà di scioglimento del rapporto; 3) violazione dell’art. 2730 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., per non avere attribuito valore confessorio alle dichiarazioni rese dalla locatrice alla polizia e alla e-mail del 5 febbraio 2012, e per non avere ritenuto i fatti non contestati.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la registrazione della risoluzione presentata unilateralmente all’Agenzia delle entrate non elimina la registrazione del contratto né incide sulla sua validità, e che la risoluzione consensuale di un contratto di locazione abitativa soggetto a forma scritta ad substantiam deve risultare da un accordo scritto sottoscritto da entrambe le parti. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché censurava la valutazione delle prove senza indicare specificamente un fatto storico decisivo omesso, oltre a non rispettare l’onere di specifica indicazione degli atti. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo per difetto di trascrizione e specifica indicazione dei documenti su cui la censura si fondava. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità e all’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1, comma 346, l. 30 novembre 2004, n. 311

  La registrazione richiesta dalla norma costituisce requisito di validità del contratto di locazione; la sua assenza determina nullità, ma la registrazione unilaterale della risoluzione non elimina la validità di un contratto già validamente registrato né sostituisce un valido accordo risolutorio scritto.

• art. 1, comma 4, l. 9 dicembre 1998, n. 431

  Il contratto di locazione abitativa deve essere stipulato in forma scritta ad substantiam, in coerenza con la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la nullità del contratto, ma la Corte esclude che la registrazione della risoluzione produca tale effetto in mancanza di una valida causa di nullità.

• art. 1423 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma ritenuto non pertinente rispetto all’effetto della registrazione della risoluzione sul contratto validamente esistente.

• art. 115 c.p.c.

  Il principio di non contestazione non opera quando il fatto costitutivo del diritto dipende da un atto per il quale la legge richiede la forma scritta ad substantiam; inoltre non può supplire alla mancanza della forma legale.

• art. 2730 c.c.

  Le dichiarazioni rese dalla parte possono avere valore confessorio solo se contengono fatti sfavorevoli al dichiarante; nel caso esaminato la Corte ha escluso tale carattere.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La censura di legittimità deve riportare specificamente e trascrivere i documenti rilevanti; in difetto la doglianza è inammissibile.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato per denunciare violazione di legge in relazione alla forma e agli effetti della risoluzione del contratto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio motivazionale è deducibile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo, non per contestare la sufficienza o persuasività della motivazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la trattazione del ricorso in camera di consiglio in sede di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Accertata la soccombenza, la Corte dà atto dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La risoluzione consensuale di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta ad substantiam deve risultare da un accordo scritto che esprima in modo chiaro e specifico la volontà di entrambe le parti di sciogliere il vincolo; non è sufficiente una dichiarazione unilaterale depositata per finalità fiscali.
• La registrazione della risoluzione presso l’Amministrazione finanziaria ha rilievo pubblicistico-fiscale e non sostituisce né elimina il requisito formale dell’accordo risolutorio, quando questo sia imposto dalla legge per la validità del negozio.
• Il principio di non contestazione non può sanare la mancanza di una forma legale richiesta ad substantiam per l’atto costitutivo o estintivo del rapporto.
• Le dichiarazioni rese da una parte assumono valore confessorio solo se contengono fatti obiettivamente sfavorevoli al dichiarante; non basta una formulazione ambigua o parzialmente favorevole.
• In cassazione, la censura per vizio motivazionale è ammissibile solo se indica un fatto storico decisivo omesso, mentre non è consentito limitarsi a contestare la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.
• Chi denuncia in sede di legittimità un errore su documenti o dichiarazioni deve rispettare l’onere di specifica indicazione e trascrizione del contenuto rilevante degli atti su cui fonda la doglianza.

Come è indicizzato