Sentenza del 02/03/2020 n. 1210 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

In un atto pubblico di accollo mutuo era enunciato un preliminare di compravendita di porzioni immobiliari, non registrato. L'Ufficio ha emesso avviso di liquidazione per recuperare l'imposta di registro in misura proporzionale (aliquota 3%) sulle somme versate a titolo di acconto prezzo (euro 3.132.663,68), oltre imposta fissa, bollo e sanzione, ritenendo che l'accollo fosse collegato al preliminare. I ricorrenti contestavano che l'accollo non costituiva pagamento derivante dal preliminare ma un modo per liberare la società debitrice e che il contratto definitivo non era stato stipulato.

La decisione

La CTR del Lazio ha respinto l'appello confermando che l'atto pubblico conteneva l'enunciazione di un preliminare di vendita non registrato e che, ai sensi dell'art. 22 DPR 131/1986, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. L'Ufficio ha dunque legittimamente liquidato l'imposta in misura proporzionale con applicazione dell'aliquota del 3% sulle somme versate a titolo di acconto prezzo (euro 3.132.663,68), ha aggiunto l'imposta fissa di registro (€200), l'imposta di bollo (€155) e la sanzione del 120% ex art. 69 DPR 131/1986 per omessa registrazione in termine fisso. Appello respinto; condanna delle parti appellanti al pagamento delle spese di giudizio (€2.000).

Norme richiamate

• Art. 22 DPR 131/1986

  "Se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene la enunciazione, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso è dovuta anche le pena pecuniaria di cui all'art. 69".

  La Commissione ha ritenuto che l'enunciazione nel pubblico atto del preliminare comporti l'applicazione dell'imposta di registro anche all'atto preliminare non registrato, con possibilità di liquidazione proporzionale sul valore/pagamenti enunciati e applicazione della sanzione se era soggetto a registrazione in termine fisso.

• Art. 69 DPR 131/1986

  Richiamato per giustificare l'applicazione della sanzione (120%) per l'atto enunciato soggetto a registrazione in termine fisso, in caso di omessa registrazione.

• Nota all'art. 10 e art. 9 della Tariffa allegata al TUIR (Tariffa registri)

  Uso combinato di tali disposizioni/tariffe per determinare l'aliquota proporzionale del 3% da applicare sulle somme versate a titolo di acconto sul prezzo nelle vendite immobiliari enunciate nell'atto.

Massime di principio

• Quando un atto pubblico enuncia un contratto preliminare non registrato tra le stesse parti, l'Agenzia delle Entrate può tassare anche l'atto enunciato ai sensi dell'art. 22 DPR 131/1986.
• Le somme versate a titolo di caparra o acconto sul prezzo in un preliminare enunciato nell'atto sono imponibili con applicazione proporzionale (per le vendite immobiliari spesso con aliquota del 3%) secondo la Tariffa.
• L'assenza di stipula del contratto definitivo non esclude l'imponibilità: la registrazione del preliminare è obbligatoria nei termini previsti e la sua enunciazione nel pubblico atto rende rilevanti gli effetti fiscali anche in assenza del trasferimento definitivo.
• Se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso, l'omessa registrazione può comportare l'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 69 DPR 131/1986.
• Per contrastare un recupero d'imposta in situazioni simili, il contribuente deve fornire prove documentali convincenti che le somme non costituiscono acconti/prezzo (ad es. attestare natura diversa del pagamento, pattuizioni autonome, prova che le parti non sono le stesse o che non sussiste collegamento patrimoniale con il preliminare).
• Buona prassi: registrare tempestivamente i preliminari rilevanti o chiarire contrattualmente la natura dei pagamenti per ridurre il rischio di liquidazioni e sanzioni.