Sentenza del 30/06/2015 n. 540 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato la dichiarazione dei redditi dei ricorrenti, ritenendo che la cessione di un compendio composto da tre appartamenti, una stalla con sovrastante portico e porzioni di terreno riguardasse, in sostanza, un'area edificabile. Secondo l'Amministrazione, la presenza di un piano di recupero attribuiva ai terreni potenzialità edificatorie tali da giustificare la rideterminazione della plusvalenza ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917/1986. I ricorrenti hanno sostenuto che l'operazione riguardava fabbricati già esistenti con terreni pertinenziali e non la cessione autonoma di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La decisione

La Commissione tributaria provinciale ha accolto il ricorso. Ha ritenuto illegittima la rideterminazione della plusvalenza, perché la cessione di fabbricati con annessa area pertinenziale non può essere assimilata alla cessione di terreni edificabili sulla base della potenzialità edificatoria derivante da una futura demolizione dei fabbricati. Tale demolizione dipende infatti dalla volontà dell'acquirente, soggetto diverso dal contribuente interessato dall'imposizione fiscale. In assenza di una cessione avente per oggetto un terreno edificabile autonomamente considerato, non ricorre l'ipotesi tassativa prevista dalla norma.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  La norma individua le plusvalenze derivanti, tra l'altro, dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti.

  La disposizione è stata interpretata restrittivamente, in quanto prevede ipotesi tassative di imponibilità. La cessione di fabbricati già edificati, anche se corredati da terreni pertinenziali e potenzialmente interessati da interventi di recupero o demolizione, non è automaticamente equiparabile alla cessione di un terreno edificabile.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, occorre individuare concretamente l'oggetto della cessione: fabbricato con pertinenza oppure terreno edificabile autonomamente considerato.
• La mera potenzialità edificatoria dell'area non è sufficiente, di per sé, a trasformare la vendita di un fabbricato e delle sue pertinenze in una vendita di terreno edificabile.
• Non possono essere attribuite al venditore conseguenze fiscali fondate su una futura demolizione o trasformazione dei fabbricati rimessa alla scelta dell'acquirente.
• Le ipotesi di imponibilità delle plusvalenze previste dall'art. 67 del TUIR sono tassative e non possono essere estese per analogia a fattispecie sostanzialmente diverse.
• La qualificazione fiscale dell'operazione deve basarsi sull'oggetto effettivamente trasferito e sulle circostanze esistenti al momento della vendita, non soltanto sulle potenzialità urbanistiche future.