Sentenza del 30/06/2015 n. 216 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

La società contestava l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva richiesto 45.668,54 euro per imposta di registro, ipotecaria e catastale, in relazione alla compravendita del 28 luglio 2005 di un terreno edificabile. Nell'atto era stata richiesta l'agevolazione prevista per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati. L'Ufficio aveva negato il beneficio ritenendo necessaria, prima del trasferimento, la stipula della convenzione urbanistica tra il Comune e il soggetto attuatore. La società sosteneva invece che l'area fosse già inserita in un piano di recupero di iniziativa pubblica e che, comunque, la convenzione non dovesse necessariamente precedere l'atto di vendita.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto il ricorso, ma la Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello della società e annullato la pretesa fiscale derivante dall'avviso di liquidazione. Ha ritenuto che l'agevolazione potesse applicarsi anche quando, alla data del trasferimento, l'immobile fosse già inserito in un piano particolareggiato ma non fosse ancora stata stipulata la convenzione attuativa con il Comune, purché l'utilizzazione edificatoria fosse realizzata entro cinque anni dal trasferimento. La Commissione ha richiamato l'orientamento prevalente della Corte di Cassazione, secondo cui la legge non impone che la convenzione sia sottoscritta prima dell'atto di disposizione. Le spese di giudizio sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, come modificato dall'art. 76 della legge 28 dicembre 2001, n. 448

  I trasferimenti di beni immobili di aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  L'agevolazione fiscale spetta per il trasferimento di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati regolarmente approvati, a condizione che l'area venga utilizzata edificatoriamente entro cinque anni.

• Art. 2, comma 30, della legge 24 dicembre 2003, n. 350

  Nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La disposizione conferma che la sottoscrizione della convenzione consente l'accesso all'agevolazione, ma non stabilisce che essa debba necessariamente precedere l'atto di trasferimento. È sufficiente che la convenzione venga sottoscritta e che sia rispettato il termine quinquennale per l'utilizzazione edificatoria.

• Art. 27, comma 4, della legge 5 agosto 1978, n. 457

  La società ha richiamato tale norma per sostenere che l'area fosse stata inserita in un piano di recupero qualificabile come piano particolareggiato di iniziativa pubblica.

• Art. 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150

  Richiamato dall'Amministrazione con riferimento ai piani di lottizzazione di iniziativa privata, considerati equiparabili ai piani particolareggiati quando siano accompagnati da una convenzione con il Comune.

• Cassazione civile, sezione tributaria, sentenza n. 24085 del 2014

  La Corte ha stabilito che l'agevolazione si applica anche se, al momento della registrazione del trasferimento, la convenzione attuativa non è ancora stata stipulata, purché l'immobile sia già inserito in un piano particolareggiato e l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni.

Massime di principio

• Per beneficiare dell'agevolazione non è necessariamente richiesto che la convenzione urbanistica sia stata sottoscritta prima della compravendita.
• È essenziale che, al momento del trasferimento, l'immobile sia effettivamente ricompreso in un piano urbanistico particolareggiato o in un piano attuativo regolarmente approvato; la mera edificabilità prevista dal piano regolatore generale può non essere sufficiente.
• La stipula successiva della convenzione può consentire comunque il mantenimento dell'agevolazione, purché la convenzione sia validamente sottoscritta e l'area venga utilizzata edificatoriamente entro cinque anni dal trasferimento.
• Occorre distinguere tra piani di iniziativa pubblica e piani attuativi di iniziativa privata, verificando per questi ultimi l'esistenza e la validità della convenzione richiesta dalla disciplina urbanistica.
• La verifica deve essere effettuata caso per caso sulla documentazione urbanistica vigente alla data dell'atto, sulle modalità di approvazione del piano e sul rispetto del termine quinquennale; la sentenza non esclude altri requisiti previsti dalla legge.