Circolare n. 22 del 19/06/2006

Fondi comuni di investimento immobiliare: ritenuta sui proventi e disciplina fiscale degli apporti

La circolare esamina le modifiche al regime tributario dei partecipanti ai fondi comuni di investimento immobiliare introdotte dall’articolo 1, comma 481, della legge n. 266/2005 e dall’articolo 3-quater del decreto-legge n. 220/2004. Il documento chiarisce sia le nuove regole sulla ritenuta alla fonte sui proventi delle quote, sia la nuova disciplina IVA e delle imposte indirette applicabile a determinati apporti di immobili ai fondi immobiliari chiusi.

Regime della ritenuta sui proventi delle quote

L’articolo 7 del decreto-legge n. 351/2001, come modificato, prevede la ritenuta del 12,50% sui proventi riferibili a ciascuna quota del fondo immobiliare, calcolati sui rendiconti periodici e sulla differenza tra valore di riscatto o liquidazione e costo di sottoscrizione o acquisto. Il costo di acquisto deve essere documentato dal partecipante, o attestato mediante dichiarazione sostitutiva in mancanza di documentazione.

La ritenuta assume natura diversa a seconda del soggetto percettore:

• è a titolo di acconto per imprenditori individuali per partecipazioni relative all’impresa, società di persone ed equiparate, soggetti di cui alle lettere a) e b) dell’articolo 73 del TUIR e stabili organizzazioni in Italia di soggetti esteri di cui alla lettera d);
• è a titolo d’imposta per tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi dall’IRES.

La circolare ribadisce che non spetta alcun credito d’imposta, poiché il fondo immobiliare non è assoggettato ad imposte sui redditi e non si determina doppia imposizione. Inoltre, la ritenuta non si applica ai proventi percepiti dai fondi pensione e dagli organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal TUF, che sono trattati come soggetti "lordisti"; i relativi proventi confluiscono nel risultato di gestione assoggettato alle imposte sostitutive previste per ciascun soggetto. La ritenuta non opera neppure nei confronti dei soggetti non residenti individuati dall’articolo 6 del d.lgs. n. 239/1996, cioè residenti in Stati o territori inclusi nella c.d. white list.

Resta ferma, infine, la disciplina dei redditi diversi di natura finanziaria per i proventi derivanti dalla negoziazione delle quote, che non sono assoggettati alla ritenuta in esame.

Soggetto obbligato all’applicazione della ritenuta nei sistemi di deposito accentrato

La principale modifica introdotta dalla legge finanziaria 2006 riguarda l’individuazione del sostituto d’imposta quando le quote dei fondi siano immesse in un sistema di deposito accentrato. In tale ipotesi, la ritenuta è applicata dai soggetti residenti presso i quali le quote sono depositate, direttamente o indirettamente aderenti al sistema, nonché dai soggetti non residenti aderenti al sistema accentrato o a sistemi esteri ad esso collegati.

Dal 1° gennaio 2006, dunque, la ritenuta non è più operata dalla SGR ma dall’intermediario presso il quale il titolare delle quote intrattiene il rapporto di custodia, deposito o amministrazione. Tali intermediari devono:

• calcolare la ritenuta;
• prelevarla e versarla;
• effettuare le comunicazioni nominative nella dichiarazione annuale del sostituto d’imposta, con riferimento ai soggetti per i quali la ritenuta è a titolo di acconto e ai proventi corrisposti a non residenti non imponibili.

Gli stessi obblighi restano in capo alla SGR quando le quote non sono immesse in sistemi di deposito accentrato.

Per gli intermediari non residenti tenuti all’applicazione della ritenuta, la circolare indica l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia, individuato tra banca o SIM residenti, stabile organizzazione in Italia di banche o imprese di investimento non residenti, oppure società di gestione accentrata di strumenti finanziari autorizzata ai sensi dell’articolo 80 del TUF. Il rappresentante deve adempiere agli obblighi con gli stessi termini e responsabilità previsti per i soggetti residenti, versare la ritenuta all’Erario e fornire all’Amministrazione finanziaria, entro quindici giorni dalla richiesta, ogni notizia o documento utile.

La circolare precisa anche un caso particolare: se le quote sono depositate presso un intermediario che non aderisce direttamente al sistema accentrato ma le sub-deposita presso un altro intermediario aderente, la ritenuta deve comunque essere applicata dall’intermediario presso il quale il cliente ha il deposito delle quote, poiché il rapporto con il cliente finale resta in capo al depositante.

Nuova disciplina IVA degli apporti ai fondi immobiliari

La circolare ricostruisce il previgente meccanismo del reverse charge introdotto dalla legge finanziaria 2004 per gli apporti immobiliari ai fondi, finalizzato a evitare la formazione di elevati crediti IVA in capo al fondo. In quel sistema, l’apportante emetteva fattura senza addebito dell’imposta, la SGR integrava il documento con aliquota e imposta, lo annotava nei registri IVA e il fondo acquisiva contemporaneamente debito e credito d’imposta.

L’articolo 3-quater del decreto-legge n. 220/2004 ha però sostituito tale meccanismo con una disciplina speciale che riguarda gli apporti ai fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto. Per tali operazioni, ai fini IVA, registro, ipotecaria e catastale, gli apporti sono assimilati ai conferimenti di azienda o di ramo di azienda. Ne consegue che:

• ai fini IVA, non sono considerate cessioni di beni e sono escluse dal campo di applicazione del tributo e dai connessi adempimenti formali;
• ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, si applicano le norme previste per i conferimenti di azienda o rami di azienda, con tassazione in misura fissa.

Il comma 2 dell’articolo 3-quater ha inoltre abrogato la previsione della previa approvazione del meccanismo da parte del Consiglio dell’Unione Europea.

Ambito oggettivo della nuova disciplina sugli apporti

La circolare chiarisce che il nuovo regime si applica solo agli apporti ai fondi immobiliari chiusi che presentino cumulativamente due requisiti: pluralità di immobili e locazione prevalente al momento dell’apporto.

Quanto alla pluralità di immobili, il riferimento deve intendersi ai beni immobili catastalmente identificati, quindi alle unità immobiliari. È tuttavia ammessa anche la fattispecie di un immobile a destinazione speciale, accatastato come un’unica unità ma composto da porzioni autonomamente reddituali, come nel caso di un centro commerciale con prevalenza di locali concessi in locazione.

Il requisito della prevalenza è soddisfatto quando il valore delle unità immobiliari locate supera il 50% del valore complessivo delle unità immobiliari oggetto dell’apporto. La verifica va compiuta con riguardo al valore effettivo delle unità e non al semplice numero di beni. La locazione a uno o più soggetti è irrilevante ai fini della verifica.

Il momento rilevante è quello della stipula dell’atto di trasferimento al fondo, ovvero, se successivo, quello in cui si perfezionano gli effetti traslativi della proprietà.

La circolare sottolinea infine che i requisiti devono sussistere in capo al soggetto apportante e che la disciplina non si applica agli apporti effettuati da soggetti privati, essendo richiamate norme applicabili ai soli soggetti passivi IVA.

Decorrenza retroattiva e riflessi sanzionatori

L’ultimo periodo dell’articolo 3-quater stabilisce che la nuova disciplina ha efficacia retroattiva dal 1° gennaio 2004. Pertanto, per gli apporti perfezionati da tale data si applica il regime di non imponibilità IVA e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

La circolare precisa che restano valide le variazioni dell’imponibile o dell’imposta operate ai sensi dell’articolo 26, comma 2, del DPR n. 633/1972 da parte dei soggetti che avevano applicato la previgente disciplina e assolto l’IVA. La retroattività incide anche sul piano sanzionatorio: venendo meno con effetto retroattivo l’obbligo di versamento dell’IVA per tali operazioni, viene meno anche la sanzionabilità dell’omesso versamento dell’imposta addebitata in fattura, in quanto fondata su un presupposto non più esistente.

Disciplina degli altri apporti

Gli apporti che non rientrano nella fattispecie agevolata, cioè quelli non costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati, restano soggetti alle regole ordinarie dell’IVA e alle norme sugli effetti dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale richiamate dagli articoli 8 e 9 del decreto.

Se l’apportante è un soggetto IVA, l’operazione è imponibile in base alla natura del bene apportato e, in assenza di corrispettivo contrattuale, la base imponibile corrisponde al valore normale del bene ai sensi dell’articolo 14 del DPR n. 633/1972. Per gli immobili, deve inoltre verificarsi se ricorrono le condizioni di esenzione previste dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, del DPR n. 633/1972 per i fabbricati a destinazione abitativa ceduti da soggetti diversi dai costruttori o dalle imprese immobiliari aventi oggetto esclusivo o principale la rivendita.

Se invece l’apporto è effettuato da soggetti privati, oltre all’imposta di registro in misura fissa, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale nelle misure proporzionali del 2% e dell’1%.

Infine, per gli atti comportanti l’apporto di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 516,46.