Sentenza del 09/11/2015 n. 23382 - Comm. Trib. Prov. Roma

Esito

La controversia

La controversia riguardava principalmente tre questioni: l'applicabilità del regime di participation exemption (PEX) alla plusvalenza realizzata mediante cessione di partecipazioni; la possibilità di disapplicare le sanzioni per obiettiva incertezza normativa; e la deducibilità integrale degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. La società sosteneva di svolgere un'attività commerciale, poiché oltre ai canoni di locazione percepiva compensi per servizi complementari, quali pulizia, vigilanza, pubblicità, gestione di eventi e degli spazi comuni.

La decisione

La condizione di commercialità richiesta dall'art. 87 del TUIR per applicare la PEX non è stata riconosciuta: i servizi complementari, pur rilevanti sotto il profilo qualitativo, rappresentavano soltanto l'11-13% dei ricavi complessivi e non superavano quindi il necessario test quantitativo. È stata inoltre negata la disapplicazione delle sanzioni, poiché la normativa era ritenuta sufficientemente chiara per individuare i casi di non applicabilità dell'agevolazione. È stata invece riconosciuta la piena deducibilità degli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari relativi a immobili destinati alla locazione, senza applicazione dei limiti dell'art. 96 del TUIR e senza distinguere tra immobiliari di gestione e altre società immobiliari.

Norme richiamate

• Art. 55 del TUIR, D.P.R. 917/1986

  La norma rileva per individuare l'esercizio di attività commerciale ai fini fiscali. Nel caso concreto, la prevalente percezione di canoni immobiliari e la ridotta incidenza dei servizi accessori non hanno consentito di ritenere integrato il requisito.

• Art. 87 del TUIR, D.P.R. 917/1986

  Disciplina il regime PEX, che consente la tassazione limitata della plusvalenza da cessione di partecipazioni quando ricorrono specifiche condizioni, tra cui l'esercizio di un'effettiva attività commerciale da parte della partecipata. Il requisito non ricorre, in particolare, quando il patrimonio è prevalentemente costituito da immobili diversi da quelli destinati alla produzione o allo scambio.

• Art. 96 del TUIR, D.P.R. 917/1986

  Prevede limiti ordinari alla deducibilità degli interessi passivi, che non si applicano agli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, secondo la speciale disciplina esaminata.

• Art. 1, comma 36, legge n. 244/2007

  Stabilisce la piena deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza distinguere tra immobiliari di gestione e altre società immobiliari.

• Art. 6 del decreto legislativo n. 472/1997

  Consente la non applicazione delle sanzioni quando sussiste obiettiva incertezza sulla portata e sull'ambito applicativo della norma tributaria. Nel caso concreto tale incertezza non è stata ravvisata.

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 37/E del 22 luglio 2009

  L'interpretazione amministrativa che limitava la deducibilità in funzione della distinzione tra immobiliari di gestione e altre società non è stata ritenuta conforme alla portata ampia della legge n. 244/2007.

Massime di principio

• Per applicare la PEX a una plusvalenza derivante dalla cessione di partecipazioni non è sufficiente che la partecipata fornisca servizi accessori agli immobili: occorre dimostrare, sulla base dei dati economici complessivi, un'effettiva attività commerciale prevalente.
• Nel valutare il requisito di commercialità di una società immobiliare rilevano sia elementi qualitativi, come la natura e l'organizzazione dei servizi prestati, sia elementi quantitativi, come l'incidenza dei ricavi da servizi rispetto ai canoni di locazione.
• La prevalenza del patrimonio immobiliare e la produzione di ricavi principalmente da locazione possono escludere il regime PEX, anche quando siano presenti attività accessorie ulteriori.
• L'obiettiva incertezza normativa che consente di non applicare le sanzioni deve derivare da una reale e non superabile ambiguità interpretativa; il semplice contrasto tra la tesi del contribuente e quella dell'Amministrazione non è sufficiente.
• Gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono integralmente deducibili nei limiti e alle condizioni previste dalla disciplina speciale, senza che l'Amministrazione possa introdurre ulteriori distinzioni non previste dalla legge.