Cassazione Civile, Ordinanza n. 05424/2024 del 29/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasceva da una domanda di scioglimento della comunione ordinaria relativa a due abitazioni, quattro autorimesse e una corte comune. In primo grado il tribunale aveva disposto lo scioglimento della comunione assegnando due lotti alle sorelle. In appello la ricorrente principale aveva censurato la mancata divisione dei sottoservizi e impianti tecnologici indicati nel supplemento di consulenza tecnica (fognatura, elettricità, gas e acqua), sostenendo che si trattasse di beni comuni divisibili nella comunione ordinaria. La Corte d'appello aveva invece richiamato principi e norme del condominio, ritenendo che, in assenza di consenso della controparte, non potesse disporsi la divisione di beni costituenti impianti e servitù sui servizi tecnologici. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente lamentava violazione degli artt. 1111, comma 1, e 1114 c.c., nonché falsa applicazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., deducendo che il giudice d'appello avesse erroneamente applicato la disciplina del condominio a un caso di comunione ordinaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l'unico motivo di ricorso. Ha osservato che la Corte d'appello aveva effettivamente applicato la disciplina del condominio, facendo leva sugli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. e sulla necessità del consenso della controparte, mentre nella fattispecie si trattava di scioglimento di una comunione ordinaria. Ha precisato che la possibile nascita di un condominio sulle parti comuni può avvenire solo in seguito al frazionamento della proprietà con attribuzione di distinte unità immobiliari, e che nel caso in esame mancava l'accertamento di tale presupposto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Brescia, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1111 c.c.

  regola lo scioglimento della comunione ordinaria, che non può essere confuso con la disciplina del condominio.

• art. 1114 c.c.

  richiamato quale norma sulla divisibilità dei beni in comunione ordinaria.

• art. 61 disp. att. c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello in modo non pertinente, perché relativo al condominio e allo scioglimento del medesimo.

• art. 62 disp. att. c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per la maggioranza deliberativa nel condominio, ma ritenuto non applicabile alla divisione di una comunione ordinaria.

• art. 1119 c.c.

  la Corte osserva che, nei casi di frazionamento con nascita del condominio, il giudice di merito non incontra le limitazioni imposte da questa norma nella formazione delle porzioni in proprietà esclusiva.

Massime di principio

• Nello scioglimento della comunione ordinaria non può essere applicata la disciplina del condominio, salvo che il frazionamento dell'edificio e l'attribuzione di unità immobiliari determini effettivamente la nascita di un condominio.
• La divisibilità dei beni comuni va valutata secondo le regole della comunione ordinaria; il richiamo alla necessità di consenso o di delibera maggioritaria previsto per il condominio è inconferente se il rapporto dedotto è una comunione.
• Il condominio su parti comuni di un edificio può sorgere anche come effetto della divisione, ma solo quando sia accertato il frazionamento della proprietà dell'edificio e l'assegnazione di distinte unità immobiliari.
• In sede di divisione della comunione, il giudice di merito deve verificare la natura del rapporto giuridico esistente e non può applicare automaticamente i limiti propri della disciplina condominiale.

Come è indicizzato