Cassazione Civile, Ordinanza n. 20050/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte di una società, di due unità immobiliari in un edificio di Roma e dalla pretesa di ottenere l'accertamento del diritto di uso esclusivo sui lastrici solari sovrastanti tali unità. L'attrice originaria aveva anche proposto, in via subordinata, domanda risarcitoria contro la venditrice originaria per la diminuzione di valore degli immobili, assumendo che il diritto esclusivo non fosse stato validamente trasferito o comunque non fosse opponibile. In appello la società acquirente e la società venditrice originaria impugnavano la decisione di primo grado che aveva rigettato la domanda principale e disposto la prosecuzione del giudizio sulla domanda subordinata. In cassazione la società acquirente deduceva: 1) violazione dell'art. 1117 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la clausola del regolamento condominiale, recepita nei singoli atti di acquisto, avrebbe escluso dalla comunione i lastrici di copertura sovrastanti gli appartamenti ultimi piani acquistati; 2) violazione dell'art. 1355 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, contestando l'affermazione della corte territoriale secondo cui la riserva del diritto di uso esclusivo avrebbe dovuto operare prima della costituzione del condominio, altrimenti configurandosi una condizione meramente potestativa. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché la sentenza d'appello era sorretta da una ratio autonoma non censurata: la clausola regolamentare non individuava in modo chiaro e inequivoco né le porzioni di lastrico da riservare né le unità immobiliari beneficiarie dell'uso esclusivo, e la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non poteva dirsi vinta. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e al raddoppio del contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché non colpiva una delle rationes decidendi autonome poste a base della sentenza impugnata; ha considerato assorbito il secondo motivo perché l'altra ratio non censurata bastava da sola a sorreggere il rigetto. Conseguentemente ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese di legittimità in favore dei resistenti e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione delle parti dell'edificio può essere vinta solo da un titolo che esprima in modo chiaro ed inequivoco la volontà di riservare la proprietà o l'uso esclusivo di beni che, per ubicazione e struttura, sarebbero comuni; la generica clausola regolamentare non basta.

• art. 1355 c.c.

  La censura relativa alla pretesa condizione meramente potestativa è rimasta assorbita, poiché non incideva sulla ratio autonoma non impugnata che già sorreggeva la decisione.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  È stata richiamata quale parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato applicato il raddoppio del contributo unificato per il rigetto del ricorso, essendo il ricorso stato proposto in epoca rilevante ai fini della norma.

Massime di principio

• Per vincere la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è necessario un titolo contrario che individui in modo specifico e non equivoco i beni sottratti alla comunione e i soggetti titolari del diritto esclusivo; formulazioni generiche o programmatiche non sono sufficienti.
• Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono opponibili agli acquirenti solo se formulate in modo chiaro ed esplicito e richiamate o accettate nei relativi atti di acquisto.
• Quando la sentenza di merito è fondata su più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a sorreggerla, l'impugnazione deve investire tutte le rationes; l'omessa censura anche di una sola determina l'inammissibilità del motivo o comunque l'intangibilità della decisione sul punto.
• In cassazione la censura per violazione di legge o omesso esame di fatti decisivi è inidonea se non si confronta con tutte le autonome basi argomentative della decisione impugnata.

Come è indicizzato