Cassazione Civile, Sentenza n. 24940/2021 del 15/09/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza che aveva confermato l'ordine di demolizione (riduzione in pristino) di un manufatto realizzato da Olimpia Di Ciaccio sul terreno di proprietà di Luisa Viola per violazione delle norme del regolamento del Consorzio Tiberia e delle disposizioni amministrative edilizie. La ricorrente ha dedotto, tra l'altro, l'improponibilità della domanda per esistenza di clausola di arbitrato irrituale nello statuto consortile, l'errata qualificazione delle norme consortili come idonee a costituire obblighi propter rem/servitù tale da legittimare l'azione reale di demolizione promossa dalla parte privata, e profili relativi alla liquidazione delle spese e alla nullità di clausole statutarie sulla successione nella partecipazione al Consorzio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi di doglianza: l'eccezione di arbitrato irrituale è eccezione in senso stretto e dunque rilevabile solo su istanza di parte (non d'ufficio) e, essendo stata proposta per la prima volta in appello, è tardiva; la qualificazione operata dai giudici di merito delle clausole consortili come limiti di edificabilità con caratteristiche di realtà inquadrabili nello schema delle servitù è corretta e legittima l'azione reale di cui all'art.1079 c.c. per ottenere la demolizione; la motivazione per relationem della corte d'appello è stata ritenuta sufficiente perché la Corte d'appello ha dato autonomo apprezzamento alle argomentazioni del primo grado; le censure sulle spese di lite e sulla nullità della clausola statutaria sono state ritenute infondate o inammissibili. Sono state liquidate le spese a carico della ricorrente in favore della resistente (C. 5.500,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• art. 17 statuto consortile (clausola arbitrale)

  La clausola di compromesso per arbitrato irrituale integra un'eccezione in senso stretto che non è rilevabile d'ufficio; deve essere sollevata dalla parte interessata tempestivamente oppure si considera rinunciata.

• art. 6 regolamento/statuto del Consorzio

  Predispone l'eventuale legittimazione del Consorzio ad intervenire sull'esecuzione dei lavori di ripristino, ma questo potere non esclude la legittimazione del singolo consorziato ad agire in via reale quando le clausole consortili abbiano natura di obblighi propter rem o servitù.

• artt. 8, 9, 10 regolamento consortile

  Contengono divieti e procedure per le costruzioni nel comprensorio; la loro inosservanza può integrare una limitazione di edificabilità con caratteristiche di "qualitas fundi", opponibile e idonea a giustificare l'azione reale di riduzione in pristino.

• artt. 872-873 cod. civ.

  Norme sulle distanze tra costruzioni utilizzate come parametro comparativo: la giurisprudenza ammette analogie tra la violazione di pattuizioni convenzionali che limitano l'edificabilità e la violazione delle norme sulle distanze, potendo comportare conseguenze reali quali la demolizione.

• art. 1079 cod. civ.

  Consente l'azione confessoria servitutis da parte del titolare del fondo dominante per ottenere il ripristino della situazione e la rimozione dell'opera che contrasti con la servitù o con gli oneri convenzionali inerenti al fondo.

• art. 345 c.p.c.

  Regola le eccezioni rilevabili d’ufficio; l'arbitrato irrituale non rientra tra quelle eccezioni rilevabili d'ufficio essendo connotato come eccezione in senso stretto.

• art. 180 c.p.c. (previgente)

  Richiama le preclusioni processuali di proposizione di eccezioni: questioni attinenti al merito che non siano dedotte nei termini previsti possono essere precluse.

• d.m. n. 55 del 2014 (tabella per liquidazione onorari)

  Norme tariffarie applicate per la liquidazione delle spese di lite: la determinazione degli onorari è rimessa al giudice entro i limiti tariffari e il sindacato in sede di legittimità è limitato se non sono specificati i vizi nei conteggi.

Massime di principio

• La clausola di arbitrato irrituale va eccepita dal convenuto in sede opportuna: se non prospettata tempestivamente si considera rinunciata e non può essere valorizzata dal giudice d'ufficio.
• Le pattuizioni consortili che impongono limiti di edificabilità e obblighi propter rem possono assumere carattere di "qualitas fundi" (servitù) e, se violate, legittimano il proprietario del fondo dominante ad esercitare un'azione reale (art.1079 c.c.) per ottenere la demolizione dell'opera.
• La semplice mancanza del titolo edilizio non sempre legittima il privato a ottenere la riduzione in pristino: occorre valutare se la violazione riverberi un diritto reale o una limitazione di edificabilità opponibile al fondo servente.
• La Corte d'appello può motivare per relationem rispetto al primo grado, purché esprima un autonomo e comprensibile apprezzamento delle censure di impugnazione; altrimenti la motivazione è insufficiente.
• Le decisioni sulla liquidazione delle spese e degli onorari seguono i criteri di discrezionalità regolati dalla tariffa e sono sindacabili in Cassazione solo con specifiche ed analitiche contestazioni.